O síndico é o gestor do condomínio e também o escolhido para zelar pelo patrimônio e bem-estar dos condôminos. Por exercer um papel de grande responsabilidade ele é eleito de forma democrática e são os condôminos que elegem o gestor em assembleia.
Mas, quem pode se candidatar a síndico do condomínio?
Segundo o Código Civil, proprietários e inquilinos – desde que estejam adimplentes – e qualquer pessoa que seja maior de idade e que seja capaz, poderá se candidatar ao cargo.
Veja o que diz o artigo:
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Entenda como funciona a apresentação dos candidatos
Segundo o gestor condominial da BRCondos Joinville, Sandro Correa, normalmente não acontecem campanhas antes da eleição.
“Os candidatos se apresentam no dia e depois é feita a votação na sequência. Em alguns condomínios estamos implantando uma pré-seleção com o conselho, que funciona da seguinte forma. Enviamos um comunicado para os moradores (1 ou 2 meses antes da eleição) convidando os possíveis candidatos a se manifestarem. Os candidatos passam por uma entrevista com o conselho para saber dos desafios e necessidades do cargo. Se ninguém se candidatar ao posto, é aberta uma seleção externa para síndicos profissionais e no dia da eleição são apresentados três candidatos e na sequência acontece a votação.”
Ainda, segundo o gestor, o futuro síndico pode fazer uma pré-campanha apresentando suas propostas, currículo e articular conversar com os moradores. Em alguns casos até são criadas chapas, com a equipe administrativa já definida e completa:
“… na maioria das convenções está bem claro: se elege o síndico e depois cada conselheiro passa por votação e todos são eleitos de forma independente. Se o síndico resolve renunciar antes do final do mandato, não tem nada que obrigue os demais membros do corpo diretivo a renunciarem também.”
O que diz o Código Civil:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
E como é feita a votação?
Durante a assembleia são apresentados os candidatos e na sequência é feito o processo de eleição do novo síndico, onde os votantes manifestam o voto.
Em alguns casos é necessário anotar a fração de cada voto, pois cada unidade pode ter um peso diferente na votação.
Funciona assim: o candidato A pode receber 15 votos simples e o candidato B 13 votos. Na soma das frações o candidato B pode ganhar, mesmo tendo perdido no voto unitário, pois o que vale é a soma das frações. Este dispositivo deve estar previsto na convenção. Outra forma é optar pela votação secreta.
O que diz o Código Civil:
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Elegendo um síndico profissional!
O síndico profissional é um prestador de serviço autônomo e deve ser eleito como qualquer síndico, por meio de uma assembleia. Conforme o interesse da maioria pelo profissional, ou se não haver outro morador que se candidate a figura do profissional pode ser escolhida em votação.
Importante: é necessário que o condomínio tenha um contrato de prestação de serviços, com informações claras sobre suas funções e remuneração. Também deve estar explícito como encerrar a prestação de serviço e o prazo de duração do mandato.
Como funciona a transição do novo síndico?
Recomenda-se que essa transição comece 60 dias antes do síndico assumir o condomínio. O novo síndico deve se reunir com o atual síndico, Conselho Fiscal e administradora, se possível, para conhecer a situação. Desta foma, ele passa a ter conhecimento sobre as contas, fornecedores regimento interno e a convenção.
Também é necessário fazer a troca de responsabilidade junto a Receita Federal e comunicar o banco onde o condomínio tem conta. Em muitos casos, quando expira o mandato do síndico e ainda não houve eleição, o acesso a conta bancária do condomínio é restrito, por isso a importância de se observar o prazo de mandato de cada síndico. A convenção deve ser consultada em todos os casos para não haver risco de a assembleia ser impugnada. Verificar o prazo de convocação, a forma de eleição, o prazo de mandato e a quantidade de conselheiros, etc.
Competências do síndico durante a gestão
Conforme o Código Civil, Art. 1.348, compete ao síndico:
- convocar a assembleia dos condôminos;representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- realizar o seguro da edificação.
Depois de eleito, o síndico precisa honrar sua função com uma administração transparente e fazer cumprir suas competências, conforme o Código Civil apresenta.
É preciso lembrar que o síndico deve ser o patrocinador da justiça dentro do condomínio e estar disposto sempre a fazer o melhor possível para o bem de todos, sendo indispensável o acompanhamento dos condôminos nesta gestão.
Prevenir a existência de um mau síndico na gestão é participar das assembleias, acompanhar a prestação de contas sempre que possível, colaborar com a fiscalização de orçamentos, compras e aquisição de serviços. Caso seja necessário é dever dos condôminos destituir um síndico ruim, mesmo sendo um processo traumático.
