As regras de condomínio existem para estabelecer limites, orientar as pessoas, promover a ordem e garantir a segurança do local.
Neste artigo, você vai conhecer as leis que ditam as regras do condomínio, como funciona a convenção e regimento interno, principais regras de convivência, e muitas outras informações valiosas para a rotina dos síndicos e moradores. Vamos lá!
Quais são as leis de um condomínio?
Os condomínios brasileiros são orientados por três leis fundamentais: a Constituição Federal, o Código Civil (com destaque aos artigos 1.314 a 1.358) e a Lei do Condomínio (Lei n.º 4591/64).
Tanto o Código Civil quanto a Lei do Condomínio definem o conceito de condomínio, objetivos e regras fundamentais da convenção, regimento interno e assembleia geral. Elas abordam as obrigações dos moradores, síndicos e administradores de condomínios.
Já a Constituição Federal, ela determina os direitos individuais dos cidadãos brasileiros que podem refletir na rotina em condomínio: direito à ampla defesa ao emitir uma carta de advertência ou multa, direito à propriedade, liberdade de reunião, intimidade e privacidade, etc.
As leis municipais ou estaduais impactam no dia a dia em condomínio, portanto, sugerimos que busque assessoramento de um advogado do direito condominial da sua região para compreender leis sobre horários de obras, coleta seletiva, acessibilidade, entre outras pautas, e alinhar à convenção e regimento interno.
Convenção de Condomínio
A convenção de condomínio é um documento que define as normas, regras de convivência, os direitos e deveres dos condôminos, além de abordar termos da organização administrativa do condomínio.
Esse documento funciona como uma espécie de “lei interna” baseada em princípios legais e combinados entre os moradores do condomínio. Ela deve conter:
- Discriminação sobre quais são as áreas comuns e as unidades autônomas;
- Fração atribuída a cada unidade;
- Destinação das unidades autônomas e áreas comuns;
- Valor da taxa de condomínio e formas de pagamento das despesas;
- Forma de administração do condomínio;
- Competência, convocação e quantidade mínima de pessoas das assembleias;
- Sanções aplicáveis aos condôminos e possuidores;
- Regimento interno do condomínio.
Regimento interno
O regimento interno do condomínio é um documento criado pela convenção que define as normas, regras, direitos e deveres dos residentes e visitantes em relação às áreas comuns. Ele precisa informar:
- Regras para uso das áreas comuns;
- Normas de convivência;
- Regulamentação sobre pets no condomínio;
- Disposições sobre vagas de garagem;
- Procedimentos para mudanças, entregas e reformas.
Assembleia geral do condomínio
Uma reunião de assembleia do condomínio decide sobre normas para prestação de contas, orçamentos e aprovação de obras, conforme critérios do Código Civil.
As regras para realização de uma assembleia geral no condomínio são:
- Convidados: a participação é exclusiva dos condôminos, síndicos e conselho fiscal ou consultivo do condomínio em situação regular;
- Frequência: por lei, o condomínio deve realizar ao menos 1 reunião em assembleia ao ano;
- Edital de convocação: informa nome do condomínio, data, hora, local da assembleia (presencial ou virtual), pautas do encontro e identificação dos responsáveis pela convocação. É obrigatório e deve ser comunicado a todos os moradores, sob risco de nulidade das deliberações caso alguém não seja convocado do jeito certo;
- Participação e votação: a opinião e direito ao voto é exclusivo dos condôminos adimplentes. Moradores inadimplentes podem participar, mas não podem deliberar em assembleia;
- Quórum para deliberações: a quantidade mínima de votos varia conforme o tema. Por exemplo: alterações na convenção requer ⅔ dos votos; mudança de destinação das unidades exigem unanimidade; a destituição do síndico requer maioria absoluta dos condôminos, entre outras variações.
- Registro em ata: todas as deliberações devem ser registradas em ata assinada por presidente e secretário, com lista de presença dos condôminos.
Lembre-se: o que for decidido em assembleia vale para todos os moradores, ainda que ausentes, contanto que o protocolo de convocação e realização da assembleia tenha sido completamente cumprido.
Quais são as regras para conviver em um condomínio?
As regras para conviver em um condomínio podem variar conforme a destinação do imóvel e acordos coletivos feitos entre os moradores.
Para uma convivência harmoniosa, os moradores precisam:
- Pagar as taxas de condomínio pontualmente;
- Respeitar as orientações de uso e a limpeza das áreas comuns;
- Não alterar a estrutura dos imóveis sem aprovação em assembleia;
- Respeitar o direito de sossego da vizinhança;
- Respeitar regras de uso, locação ou concessão de vagas de garagem;
- Não facilitar o acesso de pessoas estranhas, identificando visitantes e funcionários do condomínio;
- Arcar com penalidades por infração, inadimplência ou descumprimento das normas.
Em outras palavras, conviver em condomínio exige bom senso, empatia e respeito pelas pessoas e pelo patrimônio coletivo.
Regras sobre barulho e horário de silêncio em condomínio
O horário de silêncio pode variar de acordo com a legislação local, mas é normalmente praticado um controle de ruídos entre 22h e 7h, com possíveis variações aos fins de semana e feriados.
Desrespeitar o horário de silêncio implica em registro no livro de ocorrências do condomínio ou, em casos mais graves e recorrentes, aplicação de multa.
Regras para obras e reformas em condomínio
As regras para realizar obras e reformas no condomínio consideram diversos aspectos legais, técnicos e de convivência do edifício.
Antes de iniciar um projeto, sobretudo aqueles que modificam a estrutura, elétrica ou hidráulica da habitação, o morador deve informar e apresentar um plano de reforma ao síndico. As reformas que afetam as áreas comuns, fachada ou a estrutura do prédio devem ser aprovadas em assembleia.
Em segundo lugar, o morador deve apresentar uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) assinado por um engenheiro habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), ou por um arquiteto autorizado pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
E claro, quem vai realizar a reforma precisa estar ciente sobre os dias e horários permitidos e quais são os combinados entre moradores. Na dúvida, sempre consulte a convenção do seu condomínio.
Regras sobre animais de estimação em condomínio
Não existe nenhuma legislação que impeça a posse de animais em casa ou apartamento, mas a lei dispõe de artifícios para proteger os direitos da vizinhança e garantir uma convivência harmoniosa com os animais. Por exemplo:
- Definir regras para circulação de animais nas áreas comuns;
- Cuidados com higiene e saúde dos bichos de estimação;
- Cuidados especiais para raças ou espécies consideradas perigosas;
- Providências em caso de barulho excessivo, maus-tratos ou importunação, entre outras medidas.
Vale destacar que os donos são responsáveis pelos atos dos seus animais e podem responder judicialmente em caso de conflitos, especialmente quando envolve a segurança de outras pessoas.
Registrar animais de estimação no Módulo Pet do aplicativo BRCondos é essencial para identificar os bichos e relacioná-los aos seus tutores.
- Saiba mais em: Manual para criar seu pet no condomínio | Blog BRCondos
Uso de áreas comuns e espaços de lazer em condomínio
As áreas de lazer do condomínio abrangem vários espaços compartilhados: academia, jardins, playground, piscina, espaço gourmet, rooftop e tantas outras instalações para uso coletivo. Cada espaço tem suas regras particulares, como:
- Restrição de acesso por idade ou recomendações de uso;
- Dias e horários liberados para uso do espaço;
- Dias e horários para manutenção da área comum;
- Orientações para preservação de equipamentos;
- Orientações sobre reservas da área de lazer.
- Limite de pessoas no espaço compartilhado, etc.
Existem convenções que definem até mesmo a antecedência mínima de dias ou horas para reservar um espaço, além de destacar as providências em caso de danos ao patrimônio.
O Módulo de Eventos & Reservas é uma solução prática para gerenciar os agendamentos do seu condomínio. Com BRCondos Hall, até os porteiros podem verificar e registrar solicitações dos moradores com muita praticidade.
Regras para crianças do condomínio
A presença de crianças reflete bastante na dinâmica dos condomínios. Durante as férias escolares, por exemplo, muitas crianças ficam em casa e ainda levam amigos para brincar nas áreas de lazer.
Os pais devem orientar seus filhos sobre comportamento nas áreas comuns e controle de barulhos durante a brincadeira, quais são os locais apropriados para a diversão, regras de uso da brinquedoteca, playground ou piscina.
Para reduzir riscos envolvendo as crianças e garantir o cumprimento das regras, a supervisão de um adulto responsável nas áreas comuns pode até ser uma exigência dos moradores.
O que o condomínio não pode proibir?
Assim como as pessoas têm o dever de respeitar os deveres do condomínio, existem leis que protegem os direitos individuais dos moradores.
Os condomínios não podem proibir, por exemplo, que os moradores tenham animais de estimação em suas unidades privadas, que instalem redes de proteção em janelas e varandas, recepcionem visitas ou até que realizem pequenas obras no imóvel, contanto que respeitem as normas da convenção.
O que não é permitido em um condomínio?
Certas ações são proibidas para garantir uma convivência harmoniosa, segura e prezar pelo interesse coletivo.
O excesso de barulho, alterações estruturais não autorizadas, desrespeito à destinação da unidade, uso indevido das vagas de estacionamento, deixar lixo em local inapropriado e fumar em áreas comuns são alguns exemplos de atividades proibidas em condomínios.
Além disso, não cabe aos síndicos e funcionários interferir na vida pessoal dos moradores. Jamais entre em imóveis sem autorização do dono ou inquilino.
Cuidado ao expor atitudes de moradores em grupos de WhatsApp. Oriente os moradores a registrar um chamado e anexar provas no livro de ocorrências, deixando o problema aos cuidados do síndico.
Para que servem as regras de condomínio?
As regras de condomínio servem principalmente para garantir a boa convivência entre os moradores, mas também contribuem para preservar o patrimônio coletivo e assegurar o cumprimento da legislação.
Os direitos e deveres das pessoas do condomínio são orientados pelo regimento interno e convenção condominial que, por sua vez, devem respeitar as leis municipais, estaduais e federais.
A obrigação do síndico é fazer com que as normas, regras e leis vigentes sejam cumpridas, protegendo os interesses de cada condômino.
Dicas para uma boa convivência em condomínio
Para manter uma boa convivência, é necessário adotar práticas que favoreçam o respeito mútuo, a comunicação clara e o cuidado comum.
- Seja educado e cordial ao falar com vizinhos e funcionários;
- Respeite as regras do condomínio;
- Evite barulhos excessivos;
- Cuide bem do seu pet;
- Oriente as crianças sobre o comportamento em áreas comuns;
- Descarte o lixo no lugar certo e colabore para a coleta seletiva;
- Respeite as vagas de garagem;
- Use as áreas comuns com responsabilidade;
- Comunique-se diretamente com o morador ou síndico para evitar conflitos;
- Colabore com a segurança do condomínio.
Morar em condomínio exige realmente a prática constante de habilidades sociais. Respeitando as regras, direitos e obrigações de todos, viver em comunidade se torna algo bonito e agradável.
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