O Código Civil estabelece que alterações de fachada, seja na forma ou na cor, dependem da autorização do condomínio. Mas, afinal, o que realmente caracteriza uma alteração de fachada? Nem toda obra entra nessa categoria. Continue a leitura para entender.
O que é considerado uma alteração de fachada
O art. 1336, inciso III, do Código Civil, classifica como alteração de fachada as obras que modificam a aparência externa da edificação. Por exemplo:
- Trocar a cor ou textura da varanda do apartamento;
- Substituir esquadrias (portas e janelas);
- Instalar ar-condicionado, antenas de TV ou toldos;
- Envidraçamento de sacadas ou instalação de redes de proteção.
O que geralmente não é considerado uma alteração: reparos pontuais com material idêntico, pintura de manutenção utilizando o mesmo padrão de cor, acabamento e material, e substituição de peças por modelos equivalentes, sem mudança estética relevante.
Exemplo prático de alteração de fachada
Você acaba de alugar seu primeiro imóvel e notou que a locação precisa de reparos. Alertou o proprietário sobre a pintura descascando devido à exposição climática, recebeu autorização para iniciar as reformas e decidiu fazer algumas mudanças:
- Pintar a parede externa da varanda de bege para terracota;
- Instalar uma rede de proteção;
- Instalar um deck de encaixe sobre o piso.
Trocar a cor da parede externa é uma mudança drástica passível de multa. As telas são recomendadas para proteger humanos e pets, mas podem configurar uma alteração estética se não seguirem o padrão do condomínio (exemplo: instalar redes de nylon coloridas quando o padrão definido é de cor branca).
Em regra, decks removíveis instalados sobre o piso interno da varanda não configuram alteração de fachada, desde que não alterem a aparência externa da unidade. Como as peças são removíveis, pode ser uma decoração vantajosa para imóveis alugados.
Decorações temporárias alteram a fachada?
Não. Pendurar uma bandeira para torcer pela seleção ou aderir às tradicionais decorações de fim de ano não altera a fachada. Apesar de afetar a estética do prédio, são decorações temporárias, reversíveis e toleráveis por serem parte de uma tradição da cultura brasileira.
Contudo, existem convenções que interpretam qualquer decoração externa como poluição visual. Vale conferir sempre se existem restrições no regimento interno para não ser surpreendido.
Como aprovar uma alteração de fachada no imóvel
Em uma cidade como o Rio de Janeiro, onde a média de temperatura anual é de 25ºC, viver em um condomínio sem ar-condicionado é inimaginável. Ou seja, a regra não pode ser inflexível quando certas modificações são razoáveis para garantir o conforto dos moradores.
A alteração de fachada precisa de autorização formal do condomínio. Esse é o processo de formalização:
| Etapa | Tarefas |
| Solicitação formal do morador | Apresentar pedido por escrito ao síndico ou administradora, descrevendo a alteração pretendida. |
| Entrega de documentos | Entregar projeto de engenharia ou croqui da alteração, fotos do local, especificação de materiais, cores, medidas e ART/RRT assinado por um especialista, se necessário. |
| Análise da convenção e regulamento interno | Verificar se a mudança é permitida e conferir os padrões já definidos pelo condomínio. |
| Parecer técnico (se aplicável) | Avaliação de engenheiro, arquiteto ou comissão de obras para verificação de impacto estético e estrutural. |
| Deliberação em assembleia | Incluir o tema na pauta da assembleia, apresentar proposta aos condôminos e registrar discussão e votação em ata. |
| Aprovação conforme quórum legal | Seguir o quórum previsto na convenção e no Código Civil (variável conforme o tipo de alteração). |
| Emissão da autorização | Após aprovação, o condomínio emite autorização formal e define um prazo para execução da obra. |
| Acompanhamento da execução | O síndico deve fiscalizar se a obra segue o projeto aprovado e registrar eventuais divergências. |
| Arquivamento da documentação | Guardar pedido, projetos, pareceres, ata e autorização para eventuais consultas. |
Todo projeto precisa de aprovação em assembleia?
Não necessariamente. Se o condomínio já possui um padrão aprovado e previsto na convenção, no regulamento interno ou registrado em uma ata de assembleia que autorizou esse tipo de alteração, normalmente não é necessária uma nova deliberação.
Ainda assim, é essencial que o morador protocole o pedido e apresente os documentos exigidos para que o síndico ou comissão responsável verifique a compatibilidade do projeto. Sendo compatível com o padrão, só precisa de aprovação administrativa e fiscalização da obra.
Importante: O síndico não pode autorizar, por conta própria, reformas de fachada que dependam de aprovação da coletividade. Se a alteração exige deliberação em assembleia, a autorização só é válida após a aprovação dos condôminos, ainda que a obra seja realizada em uma unidade privativa.
O condomínio pode aprovar uma instalação e rejeitar outra semelhante?
É preciso avaliar caso a caso. Normalmente os princípios da isonomia (igualdade) e da razoabilidade são considerados. Se um projeto é efetivamente igual ao outro já aprovado e atende aos critérios definidos pelo condomínio, rejeitá-lo sem justificativa dá margem para questionamentos. O tratamento deve ser igual para todos.
No entanto, o condomínio pode negar uma aprovação nas seguintes hipóteses:
- O projeto não segue exatamente o padrão aprovado anteriormente;
- Houve alteração da convenção, do regulamento interno ou de uma decisão posterior da assembleia;
- Existem problemas técnicos, estruturais ou de segurança identificados na análise;
- A documentação apresentada está incompleta ou não atende às exigências estabelecidas.
Se o projeto atende aos requisitos e as justificativas forem subjetivas ou infundadas, a recusa é considerada inadequada e injusta. O morador pode exigir um parecer ou buscar orientação de um especialista em direito condominial.
Mural na empena cega do prédio altera a fachada?
Empena cega é o nome popular da fachada lateral de um edifício que não possui portas nem janelas. Aos olhos de um artista urbano, ela se transforma em uma grande tela em branco, ideal para expressar ideias e colorir a cidade.
Embora esse tipo de intervenção artística configure uma alteração de fachada, cidades como São Paulo e Belo Horizonte incentivam a pintura de murais gigantes como parte de projetos culturais, que podem oferecer incentivos financeiros ou até assumir parte dos custos de execução e manutenção das obras.
Ainda assim, a criação de um mural depende da autorização dos moradores, conforme explicou Fernando Willrich no episódio 24 do Casos de Condomínios — confira!
Um exemplo é o projeto Aquário Urbano, idealizado pelo produtor Kléber Pagu e pelo artista Felipe Yung (“Flip”), em São Paulo. A obra foi realizada sem a autorização do proprietário do imóvel, que registrou dois boletins de ocorrência em 2019. Como resultado, a juíza Lúcia Caninéo determinou a remoção do grafite, com a pintura da empena na cor original, e fixou multa diária de R$ 50 mil em caso de descumprimento da decisão ou reincidência.
Consequências por alteração de fachada do condomínio
As consequências de uma modificação de fachada sem autorização são diversas. Os efeitos mais comuns são a desvalorização estética e o comprometimento da identidade visual do edifício, mas alterações estruturais causam risco crítico de sinistro e desmoronamento.
Quando um morador faz uma modificação irregular da fachada, ele está sujeito a:
- notificação formal, solicitando a regularização, interrupção ou suspensão definitiva da obra;
- aplicação de multa prevista na convenção, regimento interno ou legislação aplicável;
- possibilidade de ação judicial para desfazer a obra;
- responsabilidade pelos custos (despesas com reparos, perícias ou prejuízos);
- indenização por danos materiais e estéticos ao condomínio ou a terceiros.
Ou seja, seguir à risca o processo de aprovação da obra que citamos anteriormente protege tanto o morador quanto o condomínio e contribui para a preservação do patrimônio coletivo.
Conclusão
Antes de iniciar qualquer obra, consulte o síndico ou a administradora responsável pelo condomínio. Um processo de aprovação bem conduzido evita multas, desperdício de recursos e conflitos entre moradores, além de preservar a segurança e a valorização do patrimônio.
Se o seu condomínio conta com a BRCondos, a equipe pode orientar todas as etapas para que a alteração seja realizada de forma segura e conforme as normas internas.
Referências:
