Sempre que tratamos do tema inadimplência em condomínio, principalmente nas assembleias, é comum que a questão traga insatisfação aos demais condôminos pois ficam com o sentimento de que estão pagando pelo devedor. Este incômodo chega a beirar a revolta ao ver que o devedor, não raras vezes, faz uso costumeiro de áreas comuns, dando festas no salão, curtindo na piscina, academia etc.
Logo, os condôminos passam a tentar legislar a fim de deixar a vida do devedor mais complicada, criando regras e punições que extrapolam àquelas previstas no Código Civil (multa de 2% e juros), proibindo a utilização das mencionadas áreas pelo condômino devedor ou ainda suprimindo serviços que são regularmente prestado aos condôminos, como forma de forçá-lo ao pagamento.
Entretanto, esquecemos eventualmente que ao tratar das relações de condomínio estamos falando previamente do direito de propriedade, que é um direito complexo, pois é composto do exercício de outros direitos, como o direito de usar, gozar e dispor do bem imóvel, obedecendo, é claro, as naturais limitações do exercício da propriedade no âmbito condominial.
As áreas comuns do prédio neste aspecto são extensões da propriedade individual com as quais estão intrinsecamente ligadas. No momento em que o condômino adquire o apartamento, adquire também a co-propriedade sobre as áreas comuns exercendo sobre estas os mesmos direitos de uso, gozo e fruição.
Nesta esteira vemos decisões judiciais que entendem não ser razoável o condomínio impor sanção que restringe direito de uso inerente ao exercício do direito de propriedade, extrapolando as penalidades existentes na legislação que permite ao condomínio credor exigir o pagamento. Este excesso ao trazer situação vexatória e desnecessária ao devedor, faz surgir o dever de indenizar os danos morais experimentados, como no caso do condomínio que proibiu os funcionários do prédio de fazer a limpeza do hall ou recolher o lixo do condômino devedor em prédio de apenas um apartamento por andar, identificando o inadimplente da pior maneira possível, qual seja, pela sujeira acumulada no corredor de acesso à unidade, como se apenas o condômino fosse penalizado com esse irrefletido ato de punição.
Claro que, decisões judiciais no sentido contrário e que mantém hígidas as penalidades de limitar o uso de áreas comuns também são encontradas. Importante, então, a reflexão se tais medidas são de fato efetivas ou se o exercício da cobrança regular com aplicação inclusive da multa prevista no Art. 1337 do Código Civil e sobre a qual o STJ já se manifestou (RESP. 1.247.020), possibilitando a aplicação de multa de natureza sancionatória, além da multa moratória de 2% prevista no Art. 1336, não traria mais certeza e tranquilidade no procedimento de cobrança do condômino devedor.
