A pauta da assembleia de condomínio é uma relação de assuntos que serão debatidos por síndico, condôminos e demais interessados durante uma Assembleia Geral Ordinária (AGO) ou Extraordinária (AGE).
Para quem desconhece a rotina do condomínio, podem surgir dúvidas sobre a definição de temas para votação, prazos, regras e o processo para aprovar e transformar uma decisão em regra. Este artigo vai responder a essas questões!
O que é uma pauta de assembleia de condomínio?
A pauta da assembleia de condomínio é uma lista de assuntos de interesse coletivo, também chamada de “ordem do dia”, que será discutida e votada em uma AGO/AGE. Essa informação é apresentada formalmente via edital de convocação.
O documento deve ser claro e específico, de forma que os moradores saibam exatamente o que será deliberado. Essa prática traz transparência ao processo e permite tomar decisões conscientes sobre participação e voto. Textos genéricos, como “assuntos de interesse do condomínio”, não são aceitáveis para aprovar decisões.
Os itens listados na pauta valem apenas para o encontro mencionado no edital. Se, por alguma razão, um assunto não for concluído durante a reunião, os moradores podem agendar um novo encontro e discutir o tema novamente.
Quando o tema é aprovado pelos moradores, cabe ao síndico executar a ordem com apoio da administradora. Isso envolve contratar profissionais e serviços especializados, autorizar investimentos e alterar a convenção ou o regimento interno, entre outras ações.
Quem define a pauta da assembleia?
Em regra, quem define a pauta é quem convoca a assembleia. Essa prática é normalmente executada pelo síndico como parte de sua responsabilidade legal (art. 1.348 do Código Civil), com apoio da administradora.
O conselho fiscal ou consultivo pode propor pautas sobre contas, obras, contratos e fiscalização. Caso a convocação parta de 25% dos condôminos, os convocantes também têm autoridade para definir a pauta.
O papel da administradora é organizar e orientar para cumprir as melhores práticas de convocação e condução da assembleia. Ela pode sugerir temas, principalmente os assuntos obrigatórios, como a prestação de contas, mas não tem poder de decisão.
Dica: os moradores podem votar se desejam discutir um tema eletivo antes de marcar a assembleia, em uma enquete no aplicativo BRCondos.
Quais temas são obrigatórios na pauta da assembleia?
Os itens que não podem ficar de fora da ordem do dia são:
- Abertura da assembleia;
- Verificação de quórum;
- Eleição do presidente e do secretário da assembleia;
- Prestação de contas referente ao exercício anterior (obrigatória na AGO);
- Assuntos gerais (esclarecimentos e questões administrativas, sem poder deliberativo);
- Registro das decisões;
- Lista de presença;
- Ata redigida;
- Encerramento da assembleia.
Os demais assuntos para decisão dos participantes são eletivos, conforme os interesses do condomínio.
Existe um prazo limite para incluir novos temas na pauta?
O prazo limite para adicionar um item deliberativo à pauta é definido pela convenção.
Como a pauta é apresentada junto ao edital de convocação, documento enviado aos moradores com antecedência de 8 a 10 dias (ou mais, a depender da convenção), não é possível adicionar um item de última hora.
“Surgiu um tema urgente após a publicação do edital. E agora?”
Caso o objetivo seja compartilhar informação, é possível mencioná-lo em “assuntos gerais”. Se houver necessidade de deliberação, o caminho mais seguro é convocar uma assembleia extraordinária para discutir a pauta e evitar riscos jurídicos.
O que acontece se for discutido um item fora da pauta?
A assembleia deve evitar temas que não estejam expressamente mencionados na pauta. Essa prática anula a decisão, uma vez que os condôminos podem escolher não participar por não encontrarem um tema de interesse individual.
A única hipótese aceitável é que todos os condôminos estejam presentes e concordem em incluir o tema na votação, garantindo a transparência e assegurando o direito de participação de cada pessoa.
O mais importante é respeitar o direito de quem não deseja adicionar o novo tema e evitar qualquer tipo de coação. Além de a decisão ser contestável em até dois anos, sob pena de nulidade, situações que resultam em crimes contra a honra — como injúria, calúnia ou difamação — são atos intoleráveis. Tais condutas implicam consequências legais, como multa e detenção, aos envolvidos.
Dica: aprovando ou não a deliberação de temas fora da pauta, documente os fatos e recolha as assinaturas para validar o processo.
Da pauta ao regimento: processo de aprovação
O processo de aprovação de um item da pauta passa por quatro etapas: inclusão do tema na pauta e no edital de convocação, deliberação na assembleia, registro da documentação e execução da decisão.
Etapa 1: Inclusão na pauta
Quem convoca a assembleia — o síndico, normalmente —, elabora a pauta com suporte da administradora, incluindo as sugestões do conselho e dos condôminos.
Os temas devem ser claros e específicos, mencionando os detalhes da aprovação: objetivo, valor, fornecedor, prazo e forma de cobrança. Tudo deve ser encaminhado aos condôminos com antecedência, conforme o prazo da convenção, via edital de convocação.
Etapa 2: Aprovação na assembleia
No dia da assembleia, comece pela verificação da presença e do quórum exigido para aprovar cada um dos assuntos listados. São considerados os condôminos presentes, os representados por procuração e os votos remotos por meio de assembleia virtual.
Dica: as assembleias híbridas ou remotas podem ser realizadas de forma segura pelo Módulo Assembleia Virtual do aplicativo BRCondos.
O presidente da assembleia lê a ordem do dia e o quórum para aprovação da proposta, inicia as discussões e a votação de cada item. É importante analisar os temas separadamente para organizar o debate e evitar equívocos na hora de votar.
A aprovação se dá conforme o quórum exigido (ex.: maioria simples, 2/3 dos condôminos). As propostas não aprovadas são formalmente descartadas, mas podem ser desarquivadas para deliberação em uma nova Assembleia Geral.
Etapa 3: Registro em ata
A ata é o documento que formaliza as decisões da assembleia. Ela deve mencionar:
- Data, horário, local do evento e os meios de convocação;
- Presidente e secretário escolhidos;
- Lista de presença ou identificação dos participantes;
- Pauta efetivamente discutida;
- Discussões relevantes, propostas, emendas e votações;
- Votos, quórum e resultado de cada decisão tomada;
- Lista de presença assinada pelos participantes (assembleia presencial).
Muita atenção ao redigir a ata da reunião. O documento oferece a segurança jurídica de que o condomínio precisa para executar ações e responder a eventuais processos.
Etapa 4: Execução da decisão
Uma vez aprovada, registrada em ata e publicada em cartório (necessário quando altera a convenção ou um novo síndico é eleito, entre outras situações), o síndico deve cumprir a decisão. A administradora também pode auxiliar nesse processo de diferentes formas, a depender do tema aprovado.
Enquanto o síndico busca por fornecedores, acompanha obras, representa os interesses do condomínio e cobra para que as decisões sejam cumpridas, a administradora emite boletos com despesas atualizadas, controla folha de pagamento e oferece o suporte necessário.
Decisões mais simples com a Assembleia Virtual BRCondos
A Lei nº 14.309/2022 alterou o Código Civil para incluir a assembleia virtual e menciona regras importantes para garantir a validade jurídica da modalidade:
- Convocação das unidades conforme os critérios da convenção;
- Informação no edital sobre os meios disponíveis para votação;
- Registro de ata completo, com informações da reunião presencial e da virtual (assembleia híbrida);
- Preservação do direito de voz, de debate e de voto dos condôminos;
- Entre outras providências.
A lei também prevê aspectos interessantes, como a conversão da reunião em sessão permanente, por até 60 dias, até atingir quórum especial previsto em lei.
O sistema da administradora BRCondos é pioneiro nesta modalidade no Brasil. A tecnologia dá visibilidade a requisitos técnicos fundamentais para o processo jurídico, como o registro de quem e quando acessou a página da assembleia virtual, comprovando a ciência do evento online.
O período de uma sessão é automatizado. Isso garante que todos, sem exceção, analisem a ordem do dia digitalmente e registrem seu voto sob as mesmas condições.
Assembleia de condomínio mais segura com suporte da BRCondos
Realizar uma assembleia pode cansar física e mentalmente, mesmo que o condomínio cobre somente a AGO (reunião anual e obrigatória). A exaustão aumenta quando os critérios básicos são desrespeitados, anulando as decisões e exigindo um novo encontro.
Síndicos, não carreguem essa responsabilidade sozinhos. A BRCondos tem um time de profissionais especializados em gestão condominial, preparados para tirar suas dúvidas sobre o processo e guiar seus passos para que desempenhem a função em conformidade com a lei.
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Referências:
Atos intoleráveis em assembleia de condomínio – Migalhas
