Os artigos 24 e 25, parágrafo único, da antiga Lei dos Condomínios (4.591/64), tratava sobre a existência de duas espécies distintas de assembleias: (a) Ordinárias e (b) extraordinárias.
Entretanto, com a entrada em vigor do atual Código Civil, não há mais qualquer distinção entre as assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, existindo tão somente as ASSEMBLEIAS GERAIS. Simples assim, conforme se verifica do texto do artigo 1.350 do Código Civil:
Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Na prática, denominar as assembleias como ordinárias ou extraordinárias possuí cunho meramente didático, pois permite que o leitor do edital, ao se deparar com o documento, já saiba de antemão, apenas pela mera leitura do cabeçalho, quais serão as pautas básicas a serem abordadas no ato assemblear que está sendo convocado.
Sejam ordinárias, extraordinárias ou simplesmente assembleias gerais, é importante adotar uma série de cuidados para que o ato a ser praticado seja revestido de todos os pressupostos legais para que não esteja sujeito a eventual anulação posterior pelos condôminos que não concordem com as deliberações havidas.
Mas que cuidados são estes!?
Ao convocar uma assembleia, o administrador/gestor do condomínio deverá debruçar todos os seus esforços sobre o edital, o qual deverá contemplar os seguintes requisitos basilares:
- Identificação pormenorizada da ordem do dia a ser abordada durante a assembleia;
- A correta identificação do condomínio, tais como nome, CNPJ e endereço;
- A indicação do local onde a assembleia será realizada;
- O horário no qual a primeira chamada ocorrerá e o intervalo existente para o início do ato em segunda chamada, conforme estabelecido pela convenção;
- A data de afixação do edital, com vistas a cumprir o requisito temporal estabelecido pela convenção;
- A assinatura de quem está convocando a assembleia;
- Evitar os assuntos gerais, pois além de as deliberações de temas inseridos neste item não possuírem validade jurídica, não é incomum que as principais confusões durante as assembleias ocorram durante os debates sobre os assuntos gerais.
- Cumprir a forma de convocação estabelecida pela convenção, seja esta via carta registrada, protocolar ou mera afixação do edital no mural do condomínio.
Visando evitar as anulabilidades, é de suma importância que a integralidade dos elementos citados acima seja devidamente observada, notadamente a certificação de que TODOS os condôminos tenham sido convocados, isso porque, qualquer um destes que não tenha, por ventura, sido cientificado sobre a realização da assembleia, poderá anulá-la pelo período de até 2 anos, conforme já pacificado pela jurisprudência brasileira.
Por este motivo, investir tempo e energia na preparação das assembleias gerais não é desperdício, mas sim segurança, posto que retrabalhos, conflitos e litígios serão evitados. Não é por acaso que, séculos atrás, Abraham Lincoln proferiu a célebre frase: “Dê-me seis horas para derrubar uma árvore e passarei as quatro primeiras afiando o machado.”
