A carta de advertência é um documento formal criado pelo síndico ou administração do condomínio para notificar um condômino ou inquilino sobre uma infração ao regimento interno ou convenção condominial. Seu objetivo é advertir o infrator para tomar medidas corretivas antes que ações mais severas sejam aplicadas.
Neste texto, você entenderá como funciona o processo de emissão da carta de advertência do condomínio, o jeito certo de notificar o infrator e como respeitar o direito de ampla defesa do condômino, além de descobrir outras facilidades da BRCondos que vão te apoiar em tempos de crise.
Como funciona a carta de advertência de condomínio?
A carta de advertência do condomínio é um mecanismo usado para sinalizar uma infração às regras definidas em convenção condominial ou regulamento interno.
Geralmente, o alerta parte do registro de uma reclamação com provas atestando os fatos, sendo um dever do síndico apurar os fatos, baseado no regulamento interno do condomínio e decidir o que acontecerá a seguir.
O objetivo não é só punir quem cometeu a infração, mas dar a oportunidade para resolver a situação, reforçar um compromisso com o bem-estar da comunidade e estabelecer a ordem entre os moradores.
Quando emitir uma carta de advertência no condomínio?
A carta de advertência é emitida quando acontece uma infração de nível moderado a grave, onde a comunicação verbal não é suficiente para resolver a situação e o morador deve ser notificado para corrigir sua má conduta. Veja algumas situações comuns que justificam a advertência:
- Barulho excessivo: O barulho em condomínio feito em excesso, como festas, tocar instrumentos musicais ou aparelhos de som no alto, especialmente no horário do silêncio (Para entender melhor sobre, não deixe de conferir nosso conteúdo sobre lei do silêncio);
- Uso inadequado das áreas comuns: desrespeitar as regras da piscina, salão de festas, academia, playground e outras áreas do condomínio;
- Animais de estimação: permitir que animais circulem sem identificação, não recolher dejetos ou manter animais que perturbam outros moradores;
- Estacionamento irregular: estacionar veículos fora das vagas demarcadas, ocupar vagas de outros condôminos sem autorização ou estacionar em áreas proibidas;
- Reformas irregulares: realizar benfeitorias e reformas sem autorização, fora do horário permitido ou de forma que cause transtornos aos vizinhos;
- Atitudes antissociais: ameaçar, agredir ou ofender qualquer pessoa, seja morador ou funcionários do condomínio, entre outras ações.
Embora o Código Civil não determine um prazo para enviar a notificação ao morador, é essencial considerar um prazo oportuno a partir da data da infração para avaliar, redigir e enviar a notificação. Caso o seu condomínio não tenha prazos definidos para realizar processos deste nível, sugerimos levar a pauta para discussão em assembleia para atualização do Regimento Interno.
Elementos essenciais de uma carta de advertência para condomínio
Para garantir que a advertência seja clara e legalmente válida, alguns dados são indispensáveis para a elaboração da notificação. Veja o que não pode faltar na carta:
- Identificação do condômino infrator e da unidade;
- Nome do condomínio;
- Data e local do ocorrido;
- Descrição clara e objetiva da conduta irregular cometida;
- Citação da norma interna ou legislação infringida (exemplo: artigo do Regimento Interno ou da Convenção);
- Orientação sobre as consequências em caso de reincidência, geralmente a aplicação de multa;
- Assinatura do síndico ou ou da administradora de condomínio
Como elaborar uma carta de advertência eficaz?
O primeiro passo é identificar o problema. A descoberta pode acontecer por meio de registros no grupo do condomínio e conversa com moradores. Incentive o livro de ocorrências online para os moradores comunicarem suas reclamações e anexem suas provas diretamente ao síndico, preservando sua privacidade e segurança.
No entanto, os diálogos nem sempre ditam fatos. Logo, o segundo passo é reunir provas concretas que sustentam o argumento e as reclamações dos moradores, como áudios, fotos, vídeos e depoimentos das testemunhas. Consulte os termos da convenção e regimento interno e anote os artigos infringidos.
Com dados reunidos, chegou o momento de estruturar os dados e descrever a infração. Para facilitar seu preenchimento, deixamos um modelo de carta de advertência de condomínio disponível a seguir. Basta copiar, colar e editar as informações do texto.
Por fim, revise o conteúdo da carta para corrigir erros gramaticais, garantir a clareza e precisão das informações, e faça uma entrega formal com comprovante ao infrator.
Caso ainda não exista um procedimento definido nas normas internas sobre o tema, recomendamos levar a pauta à assembleia condominial para estabelecer as regras de criação do documento, prazo de resposta e outras providências.
Modelo de carta de advertência de condomínio
Precisou de uma carta de advertência? Copie e cole o modelo a seguir, substituindo as informações entre colchetes:
A(o) Sr.(a) [Nome do infrator], morador da unidade [Número da casa ou apartamento] do condomínio [Nome do condomínio] do Edifício [Nome do edifício], localizado em [endereço completo com cidade, estado e CEP].
Prezado(a) Senhor(a),
Chegou ao conhecimento desta administração que no dia [data da infração], às [horário da infração], ocorreu que [descrição dos fatos].
Identificamos que tal conduta constitui uma infração, conforme o(s) artigo(s) [artigos do regimento interno ou convenção do condomínio desrespeitados pelo infrator].
Na qualidade de gestor deste condomínio, no exercício de minhas atribuições elencadas pelo artigo 1.348, inciso IV, do Código Civil e nas leis condominiais, envio a presente notificação diante da conduta inapropriada supracitada.
Ciente disto, solicito sua intervenção para que o fato não se repita, sob pena de multa por desrespeito aos estatutos do condomínio.
[Local e Data]
[Assinatura do autor com identificação]
Como posso notificar um morador?
A carta de advertência é um documento oficial e deve ser entregue formalmente, com mecanismos que comprovem a ciência do autor da infração, seja uma entrega presencial, via Correios com aviso de recebimento, ou por e-mail com confirmação de leitura.
“O síndico ou unidade franqueada também pode aplicar a advertências pelo sistema BRCondos sem prejuízo para a validade jurídica do documento, justamente porque há o registro da ocorrência que gerou prejuízo ao sossego, saúde ou segurança dos demais moradores, com a possibilidade de gerar a prova de envio inequívoco para o e-mail do condômino, no qual ele já recebe a taxa de condomínio e convocações de assembleias” diz Fernando Willrich, advogado e vice-presidente da BRCondos.
É obrigatório assinar advertência de condomínio?
Sim, é imprescindível ter a assinatura de quem recebeu a notificação para validação jurídica e eventuais contestações, especialmente quando as medidas legais são inevitáveis.
Posso notificar uma infração no condomínio pelo WhatsApp?
Depende do nível da infração, mas vamos entender melhor com alguns exemplos.
Quando a transgressão é leve, como o caso de um morador que acabou de se mudar e usou a vaga de estacionamento do seu vizinho por engano, enviar um aviso pelo livro de ocorrências no sistema BRCondos é suficiente.
No entanto, se a transgressão for moderada ou grave, como um morador que insiste em usar as vagas de outros moradores sem autorização, a notificação de advertência formal e com aviso de recebimento é indispensável.Todavia, quando as tentativas de comunicação são ineficazes, a administração do condomínio tem o direito de buscar outras medidas legais para solucionar a questão, como a notificação de multa e a notificação extrajudicial.
O que fazer se o condômino se recusar a receber a advertência?
Se recusar a receber as advertências não impede, em nenhum caso, que a penalidade prevista seja aplicada, desde que o condomínio comprove documentalmente que houve tentativa de comunicação.
Para garantir a validade da notificação, o síndico pode tomar as seguintes medidas de precaução:
- Testemunhas: entregue a carta de advertência na presença de testemunhas, como o subsíndico, membros do conselho fiscal ou funcionários do condomínio;
- Comprovantes de entrega: envie a notificação por carta registrada com aviso de recebimento ou por e-mail com confirmação de leitura, comprovando a tentativa de comunicação;
- Registre tentativas de entrega: anote formalmente todas as tentativas de entrega, protocolos e registros de atividade na portaria para atestar que o condômino foi devidamente comunicado;
- Direito de defesa: garanta que o morador saiba qual é o conteúdo da notificação e determine um prazo para responder à ocorrência ou apresentar um recurso, mesmo recusando receber o envelope em questão.
Esses procedimentos ajudam a proteger tanto o condomínio quanto o síndico em caso de questionamentos legais e garantem o cumprimento dos regimes internos e a justa aplicação da advertência.
Como responder a uma carta de advertência do condomínio?
Sabemos que receber uma carta de advertência não é fácil. Dependendo da proporção do evento, envolver outros moradores (e curiosos) pode tornar o processo ainda mais desgastante.
Antes de qualquer coisa, leia a notificação com atenção. Essa etapa será fundamental para entender todos os pontos apresentados, qual é a base legal por trás da reclamação, e se concorda com a advertência.
Caso concorde com as informações, elabore um pedido de desculpa pelo transtorno e demonstre disposição para corrigir a conduta e evitar novos eventos.
Se discorda das reclamações apresentadas, reúna provas que sustentem sua contestação, incluindo testemunhas, documentos e registros que apoiem a narrativa, e apresente ao síndico com igual formalidade.
“Quando outros condôminos fazem a mesma contestação, a ocorrência é reforçada e ganha mais fundamento, justamente porque as normas defendem o interesse da coletividade sobre o individual”, explica Fernando Willrich.
A interação entre síndico e morador pode acontecer por meio do livro de ocorrências online BRCondos, canal próprio para registrar reclamações com espaço para anexar documentos, fotos, vídeos e outros arquivos importantes para o processo.
Prazo para resposta da advertência de condomínio
A legislação brasileira, sobretudo o Código Civil, não determina um prazo para responder à advertência emitida pelo condomínio, mas é comum a convenção definir um período de até 15 dias para contestar ou dar um parecer à administradora.
Vale reforçar: manter processos padronizados e com prazos bem definidos no Regimento Interno é uma boa prática para garantir que problemas burocráticos sejam resolvidos em tempo hábil e sem grandes complicações.
Quantas advertências antes da multa em condomínio?
A legislação brasileira não define o número mínimo de notificações até ser convertida em multa. Normalmente, são necessárias pelo menos duas advertências por infrações leves ou moderadas antes de aplicar a multa, garantindo oportunidade de correção da conduta.
Quanto às infrações graves, é possível existirem regras específicas no condomínio para esse tipo de transgressão. Em alguns casos, a multa pode ser aplicada sem histórico de advertências.
O condomínio pode multar sem notificar o morador?
Não, o condomínio não pode multar o condômino sem emitir uma notificação detalhando os fatos, a data e o horário da ocorrência. Ainda que o morador cometa uma infração grave, é seu direito ser informado para poder se defender, respeitado a Constituição Federal.
A carta também deve especificar qual foi o prejuízo ou transtorno causado, fundamentado em termos da convenção, do regimento interno ou da legislação vigente, enfatizando os prazos para apresentar defesa e as consequências em caso reincidência.
Aplicar uma multa sem enviar uma carta de advertência formal ou sem respeitar um prazo adequado de resposta pode anular a pena.
Como determinar valores de multa após advertência?
Os valores das infrações são definidos pelo regulamento interno e convenção do condomínio, que podem atribuir um valor específico a cada tipo de infração.
No entanto, há limites para as cobranças aplicadas. Os cálculos mencionados no artigo 1.337 do Código Civil determinam:
- pagamento de até 5x do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais ao morador que não cumpre suas obrigações perante o condomínio;
- pagamento de até 10x do valor atribuído à contribuição para despesas condominiais, até deliberação posterior da assembleia, em caso de infrações causadas por comportamento antissocial (ações nocivas que podem envolver agressão física, roubo e violação de regras sociais).
Os valores podem variar conforme a circunstância e decisão do condomínio, desde que não desrespeite o raciocínio da lei vigente.
Quanto tempo dura uma advertência de condomínio?
A duração de uma advertência é definida pelo regimento interno. Na prática, é comum os condomínios atribuírem uma validade média de 30 dias, com possibilidade de maior ou menor tempo de duração.
A advertência pode ser removida após observar uma ação do morador, ou depois de uma decisão da assembleia. Ainda que a ocorrência seja finalizada, as notificações devem ser mantidas no histórico do condomínio para eventuais consultas.
Aspectos jurídicos da carta de advertência em condomínios
A carta de advertência respeita os termos da Convenção Condominial e do Regulamento Interno do Condomínio, que respeitam os critérios do Código Civil e da Constituição Federal.
O artigo 1.348, inciso IV, do Código Civil descreve o síndico, seja morador ou síndico profissional, como um representante do condomínio. Portanto, é seu dever recolher as provas, redigir o texto e enviar a carta de advertência ao morador.
O artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal, protege o direito de ampla defesa do acusado, permitindo que o infrator conteste a decisão antes da aplicação da multa. O síndico deve analisar a contestação imparcialmente e, se necessário, levar a pauta para decisão em assembleia.
Caso o acusado não concorde com a decisão, é seu direito ingressar em ação judicial contra o condomínio com apoio de um advogado para decisão do juiz.
Direito de defesa do condômino: como lidar com contestações
O direito de defesa do condômino é um princípio fundamental no processo de aplicação de penalidades por garantir que todos tenham a oportunidade de apresentar sua versão dos fatos, contestar as reclamações e impedir que multas sejam aplicadas injustamente.
Ao receber a contestação, analise os documentos (provas, testemunhos e argumentos justificando a posição do condômino) com cautela. Para manter uma opinião imparcial, convoque uma comissão para avaliar os documentos.
Em casos mais complexos ou quando a defesa for recusada pela administração, o tema deve ser deliberado em assembleia condominial para garantir o direito de ampla defesa do condômino e a justa aplicação da penalidade.
Enfatizamos que negligenciar o direito de contestação do morador pode anular a aplicação da penalidade. Se precisar de mais orientações, busque apoio de um advogado especializado em direito condominial e proteja seus direitos.
Erros comuns na elaboração de cartas de advertência e como evitá-los
A elaboração inadequada de cartas de advertência pode comprometer significativamente a validade do processo e gerar conflitos desnecessários. Veja alguns erros comuns e como evitar:
- Falta de provas da infração: não use boatos e reclamações não verificadas como justificativas para aplicar advertências. Investigue e reúna provas concretas, como áudios, imagens, relatos de testemunhas, etc;
- Não citar a norma infringida: jamais omita os artigos do regimento interno ou da convenção condominial que foram descumpridos, pois o dispositivo legal sustenta o argumento e demonstra que a decisão é fundamentada em fatos;
- Informações incompletas: todos os fatos devem ser apresentados com clareza e objetividade, sem omitir informações relevantes para o caso. Descreva a conduta, quando e onde a ocorrência aconteceu, e quais serão as consequências;
- Entrega inadequada da carta: não esqueça que a carta faz parte de um processo burocrático e legal. Todas as etapas, em especial a entrega da notificação, devem ser assinadas, protocoladas e guardadas para eventuais consultas;
- Linguagem ofensiva: não utilize tom agressivo, acusações pessoais ou termos subjetivos. Mantenha uma linguagem clara, formal, respeitosa e impessoal, sem desviar dos fatos e das normas do condomínio;
- Falta de transparência nas regras: aplicar advertências baseadas em regras que não foram previamente discutidas ou não são suficientes claras aos moradores pode causar conflitos de julgamentos. Mantenha o regulamento atualizado e acessível para todos os moradores e funcionários.
Garanta a melhor administração para o seu condomínio com a BRCondos!
O aplicativo BRCondos Online auxilia na gestão condominial do seu condomínioseu condomínio mesmo em tempos de crise ao permitir que os moradores registrem reclamações e anexem provas discretamente, sem lidar diretamente com o infrator.
Quer garantir maior participação dos moradores na decisão, mesmo daqueles que não podem comparecer no dia do evento? Promova assembleias virtuais pelo aplicativo BRCondos, exibindo pautas, propostas e as votações abertas pelo síndico.
Saiba mais sobre as soluções da BRCondos para o seu condomínio entrando em contato com a unidade mais próxima a você.
