A assembleia de condomínio é a reunião oficial onde moradores e proprietários tomam decisões importantes, como aprovar obras e definir a taxa condominial.
Quer entender melhor como funciona e garantir que seu condomínio tome as melhores decisões? Confira este guia!
O que diz a lei sobre a assembleia de condomínio?
De acordo com o Código Civil, todo condomínio residencial deve realizar pelo menos uma assembleia por ano para discutir temas essenciais, como prestação de contas e orçamento.
Além disso, todas as decisões tomadas devem ser registradas em ata, um documento oficial que comprova as deliberações. Para garantir a validade da assembleia, a convocação precisa seguir os prazos estabelecidos por lei.
Outro ponto importante é que algumas decisões exigem um quórum qualificado para aprovação. Uma vez aprovadas, essas medidas passam a ser obrigatórias para todos os moradores, inclusive para aqueles que não participaram da reunião.
Como funciona a assembleia de condomínio?
Para organizar a assembleia no condomínio, é necessário seguir alguns passos:
- O síndico ou a administradora define a pauta, ou seja, os temas que serão discutidos;
- É feita a convocação dos moradores, respeitando os prazos legais;
- No dia da assembleia, antes de iniciar as discussões, é preciso verificar se há quórum suficiente para as decisões serem válidas.
Caso o número mínimo de participantes esteja presente, os assuntos da pauta são debatidos, permitindo que os condôminos expressem suas opiniões e esclareçam dúvidas.
Por fim, as votações são conduzidas de forma organizada e os resultados são registrados conforme as regras do condomínio.
Qual o prazo mínimo para convocar assembleia de condomínio?
A legislação determina prazos específicos para a convocação de assembleias. São eles:
- 10 dias de antecedência para assembleias ordinárias;
- 5 dias para assembleias extraordinárias;
- Prazos maiores, se previstos na convenção do condomínio.
Além disso, a convocação deve ser feita por escrito, contendo a data, o horário, o local e a pauta detalhada da reunião. Esse documento garante que todos os moradores estejam cientes e possam participar ativamente das decisões.
Quem pode participar da assembleia de condomínio?
A assembleia é um momento importante para a gestão condominial e, por isso, a participação dos condôminos é fundamental. No entanto, existem algumas regras sobre quem pode ou não participar.
De modo geral, todos os proprietários adimplentes (ou seja, que estão em dia com suas obrigações) têm direito a voto. Já os inquilinos só podem votar se tiverem uma procuração específica do proprietário. Além deles, o síndico e os membros do conselho devem estar presentes, pois são responsáveis pela administração do condomínio.
Em algumas situações, profissionais como advogados, contadores e engenheiros podem ser convidados para prestar esclarecimentos técnicos, mas sem direito a voto.
Por exemplo, você pode contar com participação de um representante da BRCondos, que pode participar da reunião para registrar votos e formalizar a ata da assembleia. Isso garante a conformidade legal do processo.
É obrigatório ir em reunião de condomínio?
Na maioria dos casos, você não é obrigado a comparecer, mas a convenção do condomínio pode prever regras de instalação e votação que dependem da participação dos condôminos.
Se não puder ir, o caminho mais seguro é a procuração para representar em reunião de condomínio, seguindo as exigências da convenção e da convocação. E, sim: inquilino pode participar de reunião de condomínio, mas, para votar, normalmente precisa estar formalmente autorizado pelo proprietário.
Mesmo que você não vá, o que for aprovado na assembleia continua valendo para o condomínio todo e fica registrado em ata, desde que a reunião tenha sido feita dentro das regras.
A assembleia de condomínio é soberana?
Sim, a assembleia de condomínio é o órgão máximo de decisão. No entanto, sua soberania tem limites: todas as decisões devem respeitar a legislação vigente, a convenção do condomínio e o regimento interno.
A assembleia não pode, por exemplo, aprovar obras que comprometam a segurança do prédio ou criar regras que discriminam os moradores. Caso isso aconteça, a decisão pode ser contestada judicialmente.
A assembleia de condomínio pode ser anulada?
Sim, em alguns casos, uma assembleia pode ser considerada inválida. Isso acontece quando há irregularidades na convocação, como o não cumprimento do prazo mínimo ou a falta de informações essenciais na pauta.
Impedir a participação de condôminos com direito a voto ou tomar decisões contrárias à lei também podem levar à anulação. Quando isso ocorre, os moradores prejudicados podem entrar com uma ação judicial para contestar as decisões.
Quais são as regras da assembleia de condomínio?
Para garantir que a assembleia ocorra de forma organizada e dentro da lei, é preciso seguir algumas regras básicas. Acompanhe!
- Convocação: deve ser feita pelo síndico ou por condôminos que representem pelo menos um quarto das frações ideais do condomínio;
- Pauta definida: a convocação deve especificar os temas que serão discutidos e votados;
- Quórum para decisões: algumas deliberações exigem maioria simples, enquanto outras, como alterações na convenção, demandam quórum qualificado;
- Registro em ata: todas as decisões devem ser documentadas e assinadas pelos participantes;
- Respeito ao regimento interno: nenhuma deliberação pode contrariar normas estabelecidas pelo próprio condomínio ou pela legislação vigente.
Além disso, o direito de voto deve ser respeitado conforme a titularidade do imóvel e eventuais restrições previstas na convenção.
Qual o quórum para reunião de condomínio?
Quórum é o mínimo de votos (ou de presença) para uma decisão valer. Ele precisa estar claro no edital e aparecer na ata, porque é isso que sustenta a deliberação se alguém questionar depois.
- No dia a dia, o comum é maioria simples dos presentes.
- Algumas decisões pedem maioria absoluta;
- Para alterar a convenção, a regra costuma ser 2/3 dos condôminos;
- Mudança de destinação do edifício ou da unidade pode exigir unanimidade.
Exemplo: trocar um fornecedor pode passar com a maioria dos presentes, mas mudar a convenção, não.
Quer se aprofundar no tema? Leia mais: O que é quórum, quais os tipos e quais as aplicações em condomínios?
Quanto custa uma assembleia de condomínio?
Os custos variam conforme o tipo de assembleia e podem incluir despesas com:
- Aluguel de espaço;
- Assessoria jurídica;
- Material de comunicação;
- Plataforma para assembleia virtual no condomínio.
Quais são os tipos de assembleias de condomínio?
Existem dois tipos de assembleia: Geral Ordinária e Extraordinária. Confira abaixo as principais diferenças entre elas.
Assembleia Geral Ordinária (AGO)
- Obrigatória, realizada anualmente;
- Aprova contas e orçamento;
- Elege síndico e conselheiros;
- Define valor da taxa condominial.
Assembleia Geral Extraordinária (AGE)
- Convocada quando necessário;
- Trata de assuntos urgentes;
- Decide sobre obras e melhorias;
- Resolve questões pontuais.
Como fazer ata de reunião de condomínio?
Quando a assembleia começa, a redação da ata é iniciada. Logo no topo, registre data, horário, local ou formato (presencial, online ou híbrido), quem presidiu, quem secretariou e a lista de presença, incluindo procurações e o quórum.
Depois, vá na ordem da pauta e escreva como quem quer evitar dúvida futura. Em cada item, deixe a decisão bem direta e o resultado da votação bem objetivo, com números quando tiver: x a favor, x contra, x abstenções, além de prazo e responsável pelo próximo passo.
Para não virar um texto improvisado, ajuda ter um arquivo-base em Word e só ir preenchendo durante a reunião. Assim fica tudo mais organizado, você acha a informação depois sem precisar ler todo o texto e ainda evita deixar algum item obrigatório de fora.
O que deve constar na ata de um condomínio?
Para a ata não virar um texto genérico e pouco útil depois, ela precisa trazer informações de identificação e decisões bem registradas. O básico que não pode faltar é:
- Data, horário e local/formato da assembleia;
- Como foi feita a convocação e a confirmação de que a pauta foi comunicada;
- Pauta completa, igual à do edital;
- Lista de presença e quem estava representado por procuração;
- Quórum de instalação e, quando necessário, o quórum específico de cada deliberação;
- Deliberações e votações, com o resultado escrito de forma objetiva;
- Encaminhamentos, com prazos e responsáveis definidos;
- Assinaturas e validações exigidas pela convenção (presidente e secretário, por exemplo).
É obrigatório registrar ata de condomínio?
Em regra, é obrigatório lavrar e guardar a ata como documento oficial do condomínio, porque ela comprova as decisões e serve como referência para síndico, conselho e moradores. Assim, é estratégico optar pela ata digitalizada e armazenada no sistema BRCondos (e outros documentos oficiais também), preservando a vida útil e facilitando a consulta no futuro.
Se a decisão precisar ser usada fora do condomínio, o registro em cartório pode virar requisito: a convenção pode pedir e alguns terceiros, como banco, seguradora ou órgão público, também exigem essa formalização para aceitar a ata.
Modelo de ata de reunião de condomínio
Se você precisa de um modelo de ata de reunião de condomínio em Word, copie e cole a estrutura abaixo e preencha os campos.
MODELO DE ATA DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO
Condomínio: [NOME]
CNPJ: [CNPJ]
Endereço: [ENDEREÇO COMPLETO]
Data: [DD/MM/AAAA]
Horário: Início [HH:MM] | Encerramento [HH:MM]
Local/Formato: [PRESENCIAL / ONLINE / HÍBRIDA]
Plataforma/Link (se aplicável): [LINK]
1. Abertura e instalação
Presidente da mesa: [NOME]
Secretário(a): [NOME]
Quórum de instalação: [INFORMAR]
Presenças: [X] condôminos presentes e [X] representados por procuração
2. Pauta e deliberações
Item 1: [ASSUNTO]
Deliberação: [DECISÃO]
Votação: [X] favor | [X] contra | [X] abstenções
Quórum exigido (se aplicável): [INFORMAR]
Encaminhamentos: [RESPONSÁVEL + PRAZO]
2.1. Pauta e deliberações
Item 2: [ASSUNTO]
Deliberação: [DECISÃO]
Votação: [X] favor | [X] contra | [X] abstenções
Quórum exigido (se aplicável): [INFORMAR]
Encaminhamentos: [RESPONSÁVEL + PRAZO]
3. Encerramento
Nada mais havendo, a assembleia foi encerrada às [HH:MM], e esta ata foi lavrada para assinatura/validação conforme a convenção.
4. Assinaturas/Validações
Presidente:
Secretário(a):
Conselho/Condôminos (se aplicável):
Quais são as pautas para uma assembleia de condomínio?
A pauta é o que organiza a reunião e evita deliberação confusa. Ela deve trazer assuntos objetivos, com indicação do que será apenas informado e do que será votado, já com documentos de apoio quando existirem.
Pautas comuns incluem:
- Prestação de contas;
- Orçamento do período;
- Obras (apresentação, aprovação e prazos);
- Eleição ou destituição de síndico e conselho;
- Contratos (portaria, limpeza, manutenção e fornecedores);
- Regras de uso de áreas comuns;
- Segurança e rotinas do condomínio;
- Ajustes no regimento interno, quando necessário.
Como montar uma assembleia de condomínio?
O resultado da assembleia costuma ser decidido antes de alguém abrir a sessão. Com a convocação para reunião de condomínio enviada no prazo, a pauta bem fechada, os anexos organizados e o quórum de cada tema conferido, a reunião flui e a ata fica mais objetiva.
Checklist prático:
- Definir a pauta e reunir anexos (orçamentos, balancetes, propostas);
- Enviar a convocação no prazo e na forma prevista na convenção;
- Organizar presenças e procurações para quem vai representar terceiros;
- Conferir quórum na abertura e conduzir a votação por item da pauta;
- Registrar tudo em ata com resultados, encaminhamentos, prazos e responsáveis.
Quando a gestão coloca tecnologia na rotina, a assembleia deixa de depender de improviso: você organiza as etapas, centraliza a comunicação e mantém os documentos no mesmo lugar, prontos para consulta. Na prática, é isso que a BRCondos ajuda a sustentar, com um fluxo mais organizado e informação acessível para síndico e moradores.
Reunião de condomínio online, presencial e híbrida
A reunião presencial é a mais comum: todo mundo no mesmo lugar, fala na hora e vota ali mesmo, o que costuma facilitar o controle de presença e a condução da pauta.
A assembleia virtual ajuda quando parte dos moradores não consegue estar fisicamente, mas ela precisa dar orientações desde a convocação:
- Como identificar os participantes;
- Como pedir a palavra;
- Como votar;
- Como o condomínio vai registrar tudo na ata.
Já a híbrida mistura os dois cenários, então o cuidado dobra. Quem participa à distância precisa conseguir acompanhar a reunião em tempo real, se manifestar e votar sem ficar em desvantagem, e a ata deve registrar o formato adotado e como a participação foi validada.
Dicas essenciais para uma boa reunião de condomínio
Para organizar a assembleia no condomínio, fazer a reunião render e gerar decisões claras, estas práticas ajudam muito:
- Enviar a pauta com antecedência e anexar documentos de apoio;
- Abrir relembrando regras de fala, tempo por item e forma de votação;
- Priorizar o que exige decisão e deixar informes para o fim;
- Explicar o quórum antes de votar e registrar o resultado na hora;
- Fechar com encaminhamentos (responsáveis, prazos e próximos passos);
- Engajar os condôminos com lembretes, linguagem simples e canais de participação, inclusive no formato online quando fizer sentido;
- Garantir transparência com ata acessível e comunicação organizada, algo que a BRCondos facilita com recursos de gestão e suporte ao síndico.
Garanta uma gestão eficiente para o seu condomínio com a BRCondos
Como administradora de condomínios especializada, a BRCondos oferece:
- Auxílio para a organização completa de assembleias;
- Serviço especializado de RH;
- Suporte para assembleias virtuais;
- Armazenamento de atas e documentos;
- Acompanhamento de todo o processo.
Quer realizar assembleias organizadas e eficientes em seu condomínio? Conheça as soluções da BRCondos e simplifique a gestão do seu condomínio!
