Se você administra um prédio residencial, já deve ter recebido reclamações sobre apartamentos alugados por dia ou por fim de semana. A pergunta que sempre aparece é direta: o condomínio pode proibir Airbnb e outras plataformas de hospedagem de curta duração?
A resposta deixou de ser incerta. O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento sobre o tema, e uma decisão recente, de maio de 2026, tornou as regras ainda mais claras para síndicos e moradores.
A questão envolve três peças que você precisa conhecer bem: o Código Civil, a convenção do condomínio e a vontade da assembleia. Quando elas se alinham, o síndico tem segurança jurídica para agir.
Entender esse cenário evita conflitos com proprietários, protege a destinação do prédio e dá ao síndico respaldo para tomar decisões sem risco de questionamento judicial.
O que diz a lei sobre Airbnb em condomínio?
Não existe uma lei específica que trate diretamente do Airbnb. O que existe é a aplicação do Código Civil e da jurisprudência sobre a destinação dos imóveis e o direito de propriedade.
O ponto central está no artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que obriga cada condômino a usar a unidade conforme a sua destinação, sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais. Quando a convenção do condomínio define uso exclusivamente residencial, a hospedagem de alta rotatividade pode descaracterizar essa destinação.
Por isso, a discussão sempre começa pela leitura do que está registrado na convenção. É ela que estabelece se o prédio é residencial, comercial ou misto.
O entendimento do STJ em 2021
Em 2021, o STJ analisou o tema em dois julgamentos importantes: o REsp 1.819.075/RS, na Quarta Turma, e o REsp 1.884.483/PR, na Terceira Turma.
A corte definiu que condomínios com destinação exclusivamente residencial, prevista em convenção, podem proibir a locação por curta ou curtíssima duração feita por plataformas digitais. O tribunal classificou essa prática como contrato atípico de hospedagem.
Esse conceito é importante. A hospedagem atípica é diferente da locação por temporada, regida pela Lei 8.245/91, e também da hospedagem hoteleira tradicional, regida pela Lei 11.771/08. Por ter natureza própria, ela pode ser tratada de forma específica pela assembleia.
A decisão de 2026 e o quórum de 2/3
Em 7 de maio de 2026, o STJ deu mais um passo no julgamento do REsp 2.121.055, na Segunda Seção, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.
A decisão consolidou que o uso de imóveis residenciais para estadias de curta duração, no modelo Airbnb, exige aprovação prévia em assembleia, por maioria de 2/3 dos condôminos. O fundamento está nos artigos 1.336, inciso IV, e 1.351 do Código Civil.
Na prática, isso significa que, quando a convenção prevê uso residencial, a hospedagem atípica fica vedada enquanto não houver essa autorização qualificada. O ônus se inverte: em vez de proibir caso a caso, o condomínio só permite a atividade se ela for liberada por esse quórum elevado.
Locação por temporada x hospedagem atípica
Muita confusão nasce ao tratar tudo como se fosse a mesma coisa. São situações distintas, com regras distintas.
A locação por temporada é um contrato de locação comum, previsto na Lei 8.245/91, com prazo de até 90 dias. Ela acompanha uma relação típica entre locador e locatário e, quando compatível com a convenção, não pode ser vetada apenas com base no direito de propriedade.
A hospedagem atípica, por outro lado, se caracteriza pela alta rotatividade e pela intermediação por plataformas digitais. É justamente esse fluxo intenso de hóspedes que aproxima a atividade de um serviço comercial e permite a restrição pelo condomínio.
| Critério | Locação por temporada | Hospedagem atípica (curta permanência/short stay) |
| Base legal | Lei 8.245/91 | Contrato atípico (Código Civil + jurisprudência) |
| Prazo | Até 90 dias | Dias ou fins de semana, alta rotatividade |
| Natureza | Locação típica | Próxima de serviço comercial |
| Pode ser proibida? | Não, se compatível com a convenção | Sim, se a convenção é residencial e não há aprovação de 2/3 |
| Intermediação | Contrato direto | Plataformas digitais |
Essa distinção orienta a decisão do síndico. Antes de notificar um morador, vale identificar se o caso é de temporada legítima ou de hospedagem de alta rotatividade.
Quando o condomínio pode proibir o Airbnb?
Reunindo o que a lei e o STJ dizem, o condomínio pode proibir Airbnb, principalmente em três situações:
- Quando a convenção define destinação exclusivamente residencial: nesse cenário, a hospedagem atípica contraria a finalidade registrada do prédio.
- Quando a atividade gera prejuízo ao sossego, à salubridade ou à segurança: prevista no artigo 1.336 do Código Civil. O trânsito constante de desconhecidos é um dos argumentos mais frequentes nas disputas judiciais.
- Quando a assembleia não aprovou a prática pelo quórum de 2/3: sem essa autorização, prevalece a vedação nos condomínios residenciais.
Já em prédios com destinação mista ou comercial, ou naqueles em que a convenção autoriza expressamente a atividade, a proibição perde sustentação. Por isso, o documento que define a destinação do prédio é sempre o primeiro a ser consultado.
O papel da convenção e do regimento interno
A convenção é a norma maior do condomínio e tem força para definir a destinação do prédio. É nela que deve constar, de forma clara, se o uso é residencial.
O regimento interno complementa a convenção com regras de convivência, como horários de uso de áreas comuns, cadastro de visitantes e procedimentos de entrada. Ele não substitui a convenção, mas ajuda a detalhar a operação do dia a dia.
Quando o condomínio quer vedar a hospedagem atípica, o ideal é que a restrição apareça nos dois documentos. A convenção dá o respaldo jurídico mais forte, e o regimento traduz a regra em rotina prática para portaria e moradores.
Vale lembrar que tanto a convenção quanto o regimento se apoiam nas disposições do Código Civil sobre condomínios. É essa base legal que dá validade às regras internas.
Como aprovar ou proibir formalmente em assembleia?
A decisão sobre o Airbnb não cabe ao síndico isoladamente. Ela passa pela assembleia de condomínio, que é o órgão soberano para deliberar sobre o tema.
Para liberar a hospedagem atípica em um prédio residencial, é preciso o quórum de 2/3 dos condôminos, conforme a decisão do STJ. O mesmo cuidado vale quando se deseja registrar a proibição de forma expressa na convenção, já que alterar esse documento também exige quórum qualificado.
Entender o que é quórum e como ele é apurado evita que decisões importantes sejam contestadas depois. Uma deliberação tomada sem o quórum correto perde eficácia e pode ser anulada na Justiça.
O passo a passo costuma ser:
- incluir o tema na pauta da convocação, com clareza sobre o que será votado;
- levantar a base legal e a decisão do STJ para embasar a discussão;
- apurar o quórum presente e o necessário para a deliberação;
- registrar a decisão em ata, com a contagem de votos detalhada;
- atualizar a convenção ou o regimento conforme o resultado da votação.
A ata bem feita é a prova de que a regra foi aprovada pelos meios legítimos. Sem ela, qualquer cobrança futura fica frágil.
Multas e fiscalização do uso irregular
Aprovada a regra, o condomínio precisa fazê-la valer. É aqui que entram a fiscalização e a aplicação de penalidades.
Quando um morador descumpre a destinação residencial, o síndico pode notificá-lo e, depois, aplicar a multa de condomínio prevista na convenção ou no Código Civil. A penalidade deve respeitar os limites legais e ser registrada de forma transparente.
Em casos de reincidência ou de prejuízo grave à coletividade, o artigo 1.337 do Código Civil permite multas mais severas ao condômino antissocial. A gradação das penalidades costuma seguir a gravidade e a repetição da conduta.
A fiscalização também se conecta ao controle de barulho e circulação. Reclamações sobre festas e ruído se relacionam à perturbação do sossego, outro fundamento comum para restringir a alta rotatividade de hóspedes.
Segurança e controle de acesso diante da alta rotatividade
Além do aspecto jurídico, existe a preocupação prática com a segurança. Um prédio com muitos hóspedes temporários enfrenta um desafio real de controle de entrada.
Pessoas que não conhecem as regras do condomínio, que não têm vínculo permanente com o local e que se revezam a cada poucos dias aumentam a exposição a riscos. Por isso, o controle de acesso digital ganha peso na discussão.
Cadastro prévio de visitantes, identificação na portaria, registro de entrada e saída e integração com câmeras ajudam a manter a rastreabilidade. Esses cuidados protegem os moradores e reforçam o argumento da segurança caso a questão chegue à Justiça.
Cabe ao síndico garantir que a portaria aplique esses procedimentos de forma consistente, sem exceções que enfraqueçam a regra.
Conte com a tecnologia da BRCondos para aplicar as regras do condomínio
Decidir sobre o Airbnb é só o começo. O desafio seguinte é colocar a regra em prática, com fiscalização e segurança de verdade.
A BRCondos oferece um ecossistema completo para isso. Com a assembleia virtual, você convoca, vota e registra em ata a decisão sobre a hospedagem atípica com transparência e respaldo. Com a segurança eletrônica e o controle de acesso da BRCondos Automation, a portaria identifica cada visitante e mantém o registro de quem entra e sai.
Juntos, gestão online e tecnologia de acesso dão ao síndico o respaldo que faltava para aplicar a regra sem brechas. Fale com a gente e descubra como a BRCondos transforma a decisão da assembleia em rotina segura para o seu condomínio.
Perguntas frequentes sobre Airbnb em condomínio
O condomínio pode proibir Airbnb mesmo sem nada escrito na convenção?
A proibição fica mais segura quando há previsão na convenção de uso exclusivamente residencial. Pelo entendimento do STJ, a hospedagem atípica em prédio residencial depende de aprovação por 2/3 em assembleia. Sem essa autorização, a atividade tende a ficar vedada. O ideal é sempre registrar a regra de forma expressa.
Qual a diferença entre locação por temporada e Airbnb?
A locação por temporada é um contrato comum da Lei 8.245/91, com prazo de até 90 dias, e não pode ser vetada se compatível com a convenção. O Airbnb costuma se enquadrar como hospedagem atípica, marcada pela alta rotatividade e pela intermediação por plataformas, o que permite a restrição em prédios residenciais.
Que quórum é necessário para liberar o Airbnb no condomínio?
Pela decisão do STJ de maio de 2026, a liberação da hospedagem atípica em condomínio residencial exige aprovação por maioria de 2/3 dos condôminos em assembleia. Esse quórum qualificado protege a destinação do prédio e evita decisões contestáveis depois.
O condomínio pode aplicar multa a quem aluga pelo Airbnb?
Sim. Se a regra estiver prevista na convenção ou no regimento e o morador descumprir a destinação residencial, o síndico pode notificar e aplicar multa, conforme o Código Civil. Em casos de reincidência ou prejuízo grave, o artigo 1.337 permite penalidades mais severas.
Referências
- Superior Tribunal de Justiça. Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide Quarta Turma. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb–decide-Quarta-Turma.aspx
- Brasil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- Brasil. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
- Brasil. Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008 (Política Nacional de Turismo). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2008/lei/l11771.htm
