Todos os anos, milhares de condomínios em todo o Brasil realizam a assembleia geral ordinária. Essa reunião é o momento mais importante da vida condominial, pois os moradores participam das decisões que afetam diretamente a administração e o funcionamento do condomínio.
Mesmo assim, a participação dos condôminos costuma ser baixa. Muitos desconhecem a relevância da AGO ou não se sentem preparados para os temas discutidos. O resultado é que um grupo reduzido acaba decidindo questões que impactam a vida de todos.
Se você mora em condomínio, entender o que é a assembleia geral ordinária, como ela funciona e quais são os seus direitos nesse processo é uma forma concreta de proteger o seu patrimônio e contribuir para uma gestão transparente.
Neste guia, você vai encontrar tudo o que precisa saber sobre a AGO, desde a base legal até os procedimentos de convocação, votação e registro das deliberações.
O que é a assembleia geral ordinária (AGO)?
A assembleia geral ordinária é a reunião anual obrigatória prevista em lei para todos os condomínios. Nela, todos se reúnem para tratar dos assuntos mais relevantes da administração.
A AGO é o principal instrumento de democracia condominial. É por meio dela que os moradores têm voz ativa sobre como o dinheiro arrecadado é utilizado e quem vai administrar o condomínio no período seguinte.
Diferentemente de outros tipos de assembleia, a AGO tem pauta obrigatória definida por lei. Isso significa que determinados assuntos precisam ser discutidos pelo menos uma vez por ano, independentemente de qualquer outra circunstância.
O nome ordinária se refere justamente a essa periodicidade regular e previsível. A assembleia acontece em intervalos fixos, em contraste com as assembleias extraordinárias, que são convocadas sob demanda para tratar de temas urgentes ou específicos.
Base legal da assembleia geral ordinária
O Código Civil aplicado a condomínios é a principal referência legislativa para a AGO. O artigo 1.350 estabelece a obrigatoriedade da reunião anual e define os temas que devem constar na pauta.
A Lei 4.591/64, conhecida como Lei de Condomínios, prevê que a assembleia geral será realizada anualmente para aprovar as verbas para as despesas de condomínio, incluindo a contribuição dos condôminos.
Artigos relevantes do Código Civil
Diversos dispositivos do Código Civil regulamentam aspectos específicos da AGO:
- art. 1.350 — convocação anual obrigatória para aprovação de orçamento, prestação de contas e eleição de síndico;
- art. 1.351 — alteração da convenção exige aprovação de dois terços das frações ideais;
- art. 1.352 — se a assembleia não se reunir, o juiz pode convocá-la a pedido de qualquer condômino;
- art. 1.353 — regras sobre segunda convocação e quórum necessário;
- art. 1.354 — votação proporcional à fração ideal de cada unidade;
- art. 1.356 — o condômino pode ser representado por procurador.
Relação com a convenção do condomínio
A convenção de condomínio pode detalhar procedimentos que a lei apenas menciona de forma geral. Por exemplo, a convenção pode estabelecer os prazos de convocação e as regras específicas para votação.
Quando a convenção for omissa sobre algum ponto, prevalece o que determina o Código Civil. Na prática, a maioria das convenções reproduz o texto legal e acrescenta regras complementares para facilitar a organização das assembleias.
Principais temas tratados na AGO
A pauta obrigatória da AGO inclui três grandes temas definidos pelo Código Civil:
- prestação de contas;
- orçamento anual;
- eleição do corpo diretivo.
Além desses, outros assuntos podem ser incluídos conforme a necessidade do condomínio.
Prestação de contas do síndico
A prestação de contas é a apresentação detalhada de todas as receitas e despesas do condomínio durante o período de gestão. O síndico tem a obrigação legal de prestar contas à assembleia. O relatório de contas deve incluir:
- receitas ordinárias e extraordinárias;
- despesas por categoria;
- saldo de caixa;
- investimentos realizados;
- inadimplência;
- eventuais ações judiciais.
Deve ser clara e acessível a todos os condôminos, independentemente de conhecimento contábil.
Os condôminos devem analisar as contas com atenção antes da assembleia. Pedir esclarecimentos durante a reunião é um direito fundamental. Aprovar as contas sem leitura atenta pode resultar na ratificação de gastos indevidos.
O que acontece se as contas forem reprovadas
A reprovação das contas não significa, por si só, a destituição do síndico. No entanto, representa um voto de desconfiança que pode ter consequências práticas, como a necessidade de se justificar aos condôminos, a contratação de uma auditoria externa para apurar eventos e responder por possíveis irregularidades.
Aprovação do orçamento anual
O orçamento é a previsão de receitas e despesas para o próximo período de gestão. A aprovação desse documento pela assembleia é obrigatória e define o valor da cota condominial que cada unidade vai pagar.
O orçamento deve contemplar todas as despesas ordinárias do condomínio:
- manutenção de áreas comuns;
- folha de pagamento de funcionários;
- contratos de prestação de serviços;
- seguros;
- água;
- energia elétrica;
- fundo de reserva.
Além das despesas ordinárias, o orçamento pode incluir previsão para despesas extraordinárias já identificadas, como reformas planejadas ou melhorias em equipamentos.
A transparência na elaboração do orçamento é essencial para garantir a confiança dos moradores.
Fundo de reserva
O fundo de reserva é um valor destinado a cobrir despesas imprevistas ou de emergência. A convenção do condomínio costuma determinar o percentual do orçamento que deve ser direcionado a esse fundo, geralmente entre 5% e 10% da arrecadação mensal.
A utilização do fundo de reserva deve ser aprovada em assembleia, exceto em situações de emergência comprovada. O saldo acumulado e a movimentação do fundo devem constar na prestação de contas.
Eleição do síndico e do corpo diretivo
A eleição de síndico é um dos temas mais aguardados da AGO, especialmente quando há candidatos concorrentes. O mandato do síndico pode ser de até dois anos, com possibilidade de reeleição.
Além dele, outros órgãos também passam por votação:
- conselho fiscal — tem a função de analisar as contas e emitir parecer antes da votação pela assembleia. A existência do conselho fiscal traz maior segurança na fiscalização dos recursos do condomínio;
- subsíndico — embora nem todos os condomínios tenham subsíndico, é relevante para garantir a continuidade da gestão em caso de ausência ou impedimento do síndico;
- conselho consultivo — função deliberativa em casos previstos na convenção e contribui para uma gestão mais participativa.
Quem pode ser candidato a síndico
Não é necessário ser proprietário de unidade para candidatar-se a síndico. O Código Civil permite que qualquer pessoa, inclusive não condômino, seja eleita. Síndicos profissionais, que administram múltiplos condomínios, são cada vez mais comuns no mercado.
Para se candidatar, basta que o interessado manifeste a intenção durante a assembleia ou, preferencialmente, comunique sua candidatura ao síndico atual antes da reunião. Alguns condomínios exigem inscrição prévia, conforme previsão na convenção.
Remuneração do síndico
A assembleia que elege o síndico é responsável por definir a forma de remuneração. As modalidades mais comuns são:
- isenção da taxa condominial;
- remuneração fixa mensal;
- combinação de ambas.
A remuneração deve ser aprovada em assembleia para ter validade. O valor precisa constar no orçamento anual, garantindo transparência para todos os condôminos.
Diferença entre assembleia ordinária e extraordinária
A principal distinção entre os dois tipos de assembleia está na periodicidade e na pauta. Para entender em detalhes a diferença entre assembleia ordinária e extraordinária, é útil observar as características de cada uma em perspectiva comparada.
| Característica | AGO | AGE |
| Frequência | Uma vez por ano | Sempre que necessário |
| Obrigatoriedade | Sim, prevista em lei | Não, apenas quando há demanda |
| Pauta | Definida por lei (contas, orçamento e eleição) | Livre, conforme necessidade |
| Convocação | Síndico (com antecedência mínima) | Síndico ou 25% dos condôminos |
| Quórum mínimo | Varia conforme o tema | Varia conforme o tema |
Muitos condomínios realizam a AGO e a AGE na mesma data, em sequência. Isso é permitido e até recomendado, pois facilita a participação dos moradores. A pauta da AGO é tratada primeiro e, em seguida, os temas extraordinários são discutidos.
Outra alternativa é decidir temas extraordinários em uma assembleia digital, conforme a demanda. Essa opção também tem validade jurídica e facilita a organização de condomínios que convocam reuniões frequentemente.
Quando a AGO deve acontecer?
O Código Civil não especifica um mês fixo para a realização da AGO. A lei diz apenas que a assembleia deve ser convocada anualmente. Cabe à convenção do condomínio ou ao regimento interno definir o período.
Na maioria dos condomínios, a AGO acontece nos primeiros meses do ano, entre janeiro e abril. Esse período é prático porque permite que as contas do ano anterior já estejam fechadas e disponíveis para análise dos moradores.
Alguns condomínios, por outro lado, preferem realizar a AGO no segundo semestre, especialmente quando o mandato do síndico coincide com esse período. O importante é que a reunião aconteça pelo menos uma vez a cada 12 meses.
O que acontece se a AGO não for realizada?
Se o síndico não convocar a assembleia dentro do prazo previsto na convenção, um grupo de condôminos (25% dos proprietários) pode fazer a convocação. O Código Civil garante esse direito, que funciona como uma salvaguarda para evitar que a falta de iniciativa do síndico prejudique a coletividade.
Em situações extremas, quando ninguém ou menos de 25% dos condôminos tomam a iniciativa, é possível recorrer para que um juiz determine a convocação da assembleia. Embora essa situação seja rara, a previsão legal demonstra a importância que o ordenamento jurídico atribui à realização da AGO.
A não realização da assembleia traz consequências práticas sérias. Sem a aprovação das contas, a gestão do síndico fica sem validação formal. Sem a aprovação do orçamento, a cobrança da taxa condominial pode ser questionada judicialmente.
Como funciona a convocação da AGO?
A convocação é o ato formal que comunica aos condôminos sobre a realização da AGO. Trata-se de uma etapa essencial, pois falhas na convocação podem invalidar as deliberações tomadas na reunião.
Quem pode convocar?
O responsável principal pela convocação é o síndico. Essa atribuição está prevista no artigo 1.348 do Código Civil, que lista as funções do síndico e inclui entre elas a convocação da assembleia geral.
Prazos e forma de convocação
A convocação deve ser feita com antecedência mínima definida na convenção do condomínio. Na ausência de previsão específica, a prática jurídica recomenda antecedência mínima de 10 dias.
A forma de comunicação varia conforme a convenção. Métodos comuns incluem:
- aviso em áreas comuns;
- envio por correspondência individual;
- e-mail ou mensagem via aplicativo de gestão condominial.
O mais importante é que o meio utilizado garanta ciência a todos os condôminos.
Edital de convocação: o que deve conter
Um edital de convocação bem elaborado é fundamental para a validade da assembleia. Os elementos essenciais são:
- data e horário — para primeira e segunda convocação;
- local — endereço completo ou link de acesso para assembleias digitais;
- ordem do dia — lista detalhada dos assuntos a serem discutidos;
- informações sobre procuração — regras para representação por terceiros;
- documentos disponíveis — como acessar prestação de contas e proposta orçamentária.
A pauta deve ser objetiva e específica. Itens genéricos não são recomendados, pois podem gerar questionamentos sobre a validade das deliberações tomadas sob esse item.
Quórum da assembleia geral ordinária
O quórum é o número mínimo de condôminos que precisam estar presentes para que a assembleia possa deliberar de forma válida. As regras de quórum variam conforme o tema em votação.
Quórum de instalação
Para a primeira convocação, o quórum de instalação geralmente exige a maioria das frações ideais do condomínio.
Se esse quórum não for atingido, a assembleia pode ser realizada em segunda convocação, normalmente 30 minutos depois, com qualquer número de presentes.
Essa regra de segunda convocação é importante porque evita que a AGO fique inviabilizada pela falta de participação. Na prática, a maioria das assembleias é instalada em segunda convocação.
Quórum de deliberação por tema
Cada tipo de deliberação exige um quórum específico. A tabela a seguir resume os principais.
| Deliberação | Quórum necessário |
| Aprovação de contas | Maioria simples dos presentes |
| Aprovação de orçamento | Maioria simples dos presentes |
| Eleição de síndico | Maioria simples dos presentes |
| Alteração da convenção | Dois terços das frações ideais |
| Alteração do regimento interno do condomínio | Maioria simples dos presentes |
| Obras necessárias | Maioria simples dos presentes |
| Obras voluptuárias | Dois terços dos condôminos |
| Destituição do síndico | Maioria absoluta dos condôminos |
Como funciona a votação?
O voto na assembleia é proporcional à fração ideal de cada unidade, conforme prevê o artigo 1.354 do Código Civil. Isso significa que apartamentos com frações ideais maiores têm peso de voto proporcionalmente maior.
Contudo, a convenção do condomínio pode prever sistema de votação alternativo, como um voto por unidade. Essa variação é comum em condomínios menores, nos quais a diferença entre frações ideais é pouco significativa.
Formatos de assembleia: presencial, virtual e híbrida
Com a evolução da tecnologia, os condomínios passaram a adotar formatos alternativos para a realização de assembleias. A assembleia virtual ganhou espaço durante a pandemia e se consolidou como opção válida para muitos condomínios.
A assembleia presencial é o formato tradicional, no qual os condôminos se reúnem em espaço do próprio condomínio ou em local externo. Esse formato favorece o debate mais aprofundado e a interação direta entre os participantes.
Para condomínios que optam pelo formato digital, existem dicas para realizar uma assembleia virtual que ajudam a garantir a participação e a validade das deliberações. A escolha da plataforma, o teste prévio de conexão e o registro de presença são pontos essenciais.
Já no formato híbrido, parte dos condôminos participa presencialmente, enquanto outros acompanham e votam de forma remota. Essa modalidade oferece flexibilidade e aumenta a participação.
Requisitos para a validade da assembleia virtual
Para que as deliberações da assembleia virtual tenham validade jurídica, é necessário observar alguns requisitos:
- a convenção do condomínio ou a própria assembleia deve autorizar o formato virtual;
- todos os condôminos devem ter acesso à plataforma utilizada;
- a identidade dos participantes precisa ser verificada;
- o registro de presença e votação deve ser documentado;
- a ata deve registrar que a assembleia ocorreu em formato virtual ou híbrido.
Muito cuidado para formalizar decisões em assembleia corretamente. Um descuído nessa etapa fundamental pode resultar em nulidade da assembleia e das decisões.
Como participar da assembleia geral ordinária?
A participação na AGO é um direito de todo condômino. Para exercê-lo de forma efetiva, é importante preparar-se antes da reunião e compreender as regras de funcionamento.
Quem pode participar?
Todos os proprietários de unidades autônomas podem participar da assembleia. Inquilinos podem participar e votar em matérias de despesas ordinárias, desde que autorizados pelo proprietário.
O condômino que não puder comparecer pode nomear um procurador para representá-lo. A procuração pode ser simples, sem necessidade de reconhecimento de firma, salvo exigência da convenção.
Direitos do condômino na assembleia
Durante a assembleia, o condômino tem direitos que garantem uma participação efetiva. Eles incluem:
- voz e voto nos temas da pauta (se adimplente);
- acesso a todos os documentos referentes à prestação de contas;
- solicitar esclarecimentos ao síndico e à administradora;
- apresentar propostas e sugestões (no item “assuntos gerais”, quando houver);
- pedir registro de sua manifestação em ata.
O exercício desses direitos é fundamental para a saúde democrática do condomínio. A participação ativa contribui para uma gestão mais eficiente.
A ata da assembleia
A ata é o documento oficial que registra tudo o que aconteceu na assembleia. Trata-se de um documento com valor jurídico, que pode ser utilizado como prova em eventuais disputas.
O que deve constar na ata
Uma ata completa e bem elaborada deve conter:
- data, horário de início e término da assembleia;
- local ou plataforma;
- nome do presidente da mesa e do secretário;
- lista de presença com nome e unidade de cada participante;
- resumo das discussões realizadas;
- resultado de cada votação (aprovado, reprovado, número de votos);
- deliberações tomadas com detalhamento;
- assinatura do presidente, do secretário e dos condôminos presentes.
Registro e distribuição
A ata deve ser registrada no livro de atas ou aplicativo do condomínio. Após a assembleia, uma cópia deve ser disponibilizada a todos os condôminos, inclusive aos que não estiveram presentes.
O prazo para disponibilização da ata varia conforme a convenção. A distribuição pode ser feita por meios digitais, o que agiliza o processo e reduz custos.
Erros comuns em assembleias e como evitá-los
A realização de assembleias está sujeita a falhas que podem comprometer a validade das deliberações ou gerar conflitos entre os condôminos. Conhecer os erros mais frequentes ajuda a preveni-los.
Falhas na convocação
A convocação fora do prazo, com pauta incompleta ou por meio inadequado é o erro mais comum. Para evitar esse problema, o síndico deve seguir rigorosamente o que determina a convenção e garantir que todos os condôminos sejam notificados.
Descumprimento do quórum
Iniciar a assembleia sem o quórum necessário pode invalidar todas as deliberações. A solução é sempre verificar o quórum antes de iniciar os trabalhos e, se necessário, aguardar a segunda convocação.
Deliberações fora da pauta
Votar temas que não constam na ordem do dia é uma irregularidade frequente. A pauta deve ser respeitada integralmente, e assuntos novos só podem ser discutidos em assembleia específica para esse fim.
Falta de registro adequado
Assembleias sem ata ou com ata incompleta criam insegurança jurídica. O secretário da mesa deve registrar todos os pontos relevantes durante a reunião, garantindo que o documento final reflita fielmente o que foi decidido.
Debates sem moderação
Quando a assembleia se torna acalorada, a falta de moderação pode prejudicar o andamento dos trabalhos. O presidente da mesa tem a responsabilidade de manter a ordem, limitar o tempo de fala e garantir que todos os inscritos possam se manifestar.
Dicas para uma AGO produtiva
Uma assembleia bem conduzida gera resultados melhores e reduz o risco de conflitos. As dicas a seguir ajudam tanto o síndico quanto os condôminos a tirar o máximo proveito da reunião.
Para o síndico
- Organize os documentos com antecedência: balancete, relatório financeiro, proposta orçamentária e pasta de prestação de contas devem estar prontos antes da convocação;
- Prepare uma apresentação visual: gráficos e tabelas facilitam a compreensão das contas e do orçamento;
- Defina o tempo para cada item da pauta: isso ajuda a manter o foco e garantir que todos os temas sejam abordados;
- Convide profissionais quando necessário: contador, advogado ou engenheiro podem esclarecer dúvidas técnicas.
Para os condôminos
- Participe: a presença de mais moradores fortalece a representatividade das decisões;
- Estude os documentos antes da reunião: uma análise prévia permite perguntas mais objetivas e debates mais produtivos;
- Respeite as regras de convivência: manter o tom civilizado é essencial para o bom andamento da assembleia;
- Acompanhe a execução das deliberações: após a assembleia, verifique se as decisões estão sendo cumpridas.
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Perguntas frequentes sobre assembleia geral ordinária
A AGO é obrigatória?
Sim. O artigo 1.350 do Código Civil determina que a assembleia dos condôminos seja convocada anualmente. A não realização pode acarretar consequências administrativas e judiciais para o condomínio.
Quantas vezes por ano a AGO pode ocorrer?
A AGO ocorre uma vez por ano. Se surgirem assuntos urgentes após a realização da AGO, deve ser convocada uma assembleia geral extraordinária (AGE) para tratar dos temas específicos.
Condômino inadimplente pode participar?
O condômino inadimplente pode comparecer à assembleia e participar dos debates. No entanto, não tem direito ao voto enquanto houver débito com o condomínio, conforme prevê o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.
Posso votar por procuração?
Sim. O artigo 1.356 do Código Civil permite que o condômino seja representado por procurador. A procuração não precisa ser registrada em cartório, salvo exigência específica da convenção do condomínio.
A assembleia pode ser anulada?
Sim, mas apenas por decisão judicial. A anulação pode ser solicitada por qualquer condômino que demonstre irregularidade na convocação, no quórum ou no procedimento de votação. O prazo para ajuizar a ação varia conforme o tipo de irregularidade.
Qual a diferença entre quórum de maioria simples e maioria absoluta?
A maioria simples corresponde à metade mais um dos presentes na assembleia.
A maioria absoluta corresponde à metade mais um de todos os condôminos do condomínio, independentemente de estarem presentes. A maioria absoluta é exigida para deliberações mais relevantes, como a destituição do síndico.
Quem elabora a ata da assembleia?
O secretário da mesa, eleito no início da assembleia, é o responsável por redigir a ata. O documento deve ser revisado e aprovado pelo presidente da mesa antes da distribuição aos condôminos.
Referências
- Código Civil Brasileiro — Lei nº 10.406/2002, artigos 1.331 a 1.358: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- Lei nº 4.591/1964 — Lei de Condomínios, artigo 24: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
