A instalação de ar-condicionado em prédios, principalmente em apartamentos, exige respeitar uma série de regras técnicas e legais.
Neste artigo, você vai conhecer os aspectos legais, principais normas e regras, informações sobre a manutenção do aparelho de ar-condicionado e outras informações importantes.
Aspectos legais da instalação de ar-condicionado em condomínios
É verdade que o proprietário pode usufruir de sua posse como bem entender, como observamos no Código Civil. Só que a mesma lei também dispõe de diversos mecanismos para proteger os direitos coletivos dos moradores.
O artigo 1.336 do CC destaca que o condômino não deve alterar a forma, cor ou estrutura da fachada, das partes externas ou esquadrias sem aprovação expressa dos moradores.
Em casos julgados pelos tribunais brasileiros, a Justiça já decidiu a favor da remoção de equipamentos instalados em local inadequado, como aconteceu nesta decisão da 6ª Vara Cível da Capital.
A Lei 13.589/2018 também obriga que sistemas centralizados em prédios públicos ou privados tenham um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) para garantir salubridade do ar.
Por fim, o morador precisa ter bastante cuidado durante a instalação (principalmente dos equipamentos externos) para que a obra não atrapalhe o sossego, salubridade e segurança de terceiros.
Porque alguns prédios não podem colocar ar-condicionado?
Alguns edifícios não podem instalar aparelhos climatizadores por razões técnicas, legais ou devido a regras internas do condomínio.
Primeiro, vamos falar sobre o fator técnico. Imóveis com pouco espaço, alta dificuldade para realizar drenagem ou manutenção, ou cuja infraestrutura elétrica não foi planejada para esse tipo de projeto representam obstáculos para instalar ar-condicionado.
Ainda sobre os desafios da drenagem, saiba que esse pode ser um obstáculo em alguns municípios. No Rio de Janeiro, por exemplo, existe uma lei específica que obriga a instalação de drenos em ar-condicionado para evitar o “pinga-pinga”.
Finalmente, temos as regras internas do condomínio que definem diretrizes de instalação para preservar a estética da fachada ou prevenir problemas estruturais.
Quais são as regras para instalar ar-condicionado em condomínios?
Para instalar um ar-condicionado em condomínio, o morador precisa ter ciência sobre as principais regras para instalação do equipamento:
- Não comprometer a estética e fachada do edifício;
- Não gerar incômodos ou riscos aos condôminos;
- Respeitar as normas técnicas da ABNT e leis locais;
- Realizar o projeto e instalação com um profissional habilitado;
- Respeitar a demanda energética do imóvel;
- Seguir as diretrizes da convenção e do regimento interno.
O dimensionamento elétrico correto é essencial para evitar sobrecargas na rede elétrica do condomínio durante o uso dos equipamentos. Pensar em um sistema de drenagem adequado evita vazamentos ou gotejamento dos equipamentos.
Já o isolamento e vedação térmica são importantes para manter a climatização do ambiente, evitar desperdícios de energia e maximizar a eficiência do ar-condicionado.
Por fim, considerar uma fixação segura das unidades externas é essencial para reduzir o risco associado às intempéries e vendavais, que podem prejudicar a estrutura da instalação e causar acidentes.
Quais são as normas para instalar ar-condicionado em condomínios?
A ABNT têm três normas específicas que orientam a instalação de sistemas de ar-condicionado:
- NBR 16069: aborda questões sobre segurança em sistemas de refrigeração;
- NBR 16655: fala sobre a instalação de sistemas residenciais de ar-condicionado;
- NBR 16401: dita os critérios para garantir a boa qualidade do ar em ambientes internos.
As normas técnicas consideram preocupações importantes, como protocolo para uma instalação segura, troca de componentes corroídos pela ação do tempo, fixação dos aparelhos nas paredes, intervalos de manutenção, entre outras providências.
Quanto custa instalar ar-condicionado em um prédio?
A instalação de ar-condicionado em prédios varia entre R$500 e R$2000 (ou mais) dependendo do tipo de aparelho, complexidade do projeto e região da instalação.
Alguns modelos, como os portáteis e de janela, são mais comuns em condomínios pela baixa complexidade da instalação e menor necessidade de perfuração de paredes. Muitos apartamentos são construídos com abertura em pontos estratégicos para comportar esse tipo de dispositivo.
Outros tipos de aparelhos, como o tipo split piso-teto e cassete, são mais comuns em lojas e escritórios modernos e considerados desafiadores para instalação em prédios e apartamentos.
Procedimentos para solicitar autorização de instalação no condomínio
Se você quer instalar um sistema HVAC (aquecimento, ventilação e ar-condicionado) em condomínio, considere as regras internas, normas técnicas e etapas administrativas. Confira o passo a passo!
- Verifique as regras internas: consulte a convenção e regimento interno para identificar os critérios específicos para instalação do equipamento, e proponha o tema em assembleia se for o primeiro morador a instalar um ar-condicionado no condomínio;
- Converse com o síndico: comunique a administração do condomínio para entender os procedimentos, fazer solicitações ou entender padrões de instalação;
- Reúna a documentação técnica: inclua projeto técnico, laudo elétrico, laudo estrutural e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) assinados por profissionais habilitados;
- Formalize seu pedido: escreva um requerimento de instalação aos administradores, descrevendo o local proposto, características técnicas do aparelho, previsão de início e fim da obra;
- Aguarde aprovação: garanta que os moradores deliberem em assembleia e tenha aprovação dos condôminos para evitar problemas futuros;
- Instale com profissional qualificado: contrate um técnico ou empresa especializada. Somente um profissional habilitado pode executar o projeto, respeitando as normas técnicas da ABNT e orientações do fabricante;
- Fiscalização: permita, quando necessário, que administradores do condomínio fiscalizem a obra para garantir que requisitos e padrões sejam cumpridos.
Como já reforçamos antes, jamais inicie um projeto sem aprovação dos moradores ou supervisão de um profissional habilitado. Essa prática resulta em multas, interrupção da obra e até remoção do equipamento.
O que precisa ter para instalar um ar condicionado em prédio?
A instalação de um ar-condicionado em prédio depende, inicialmente, da aprovação em convenção e regimento interno do condomínio.
As regras internas concedem o igual direito de instalação a todos os moradores, contanto que respeitem a capacidade técnica do edifício. Assim, vale destacar que a possibilidade de sobrecarga da rede elétrica ou demais problemas técnicos podem, sim, impedir a instalação individual do equipamento.
Para maior segurança do projeto, consulte um engenheiro eletricista, tire dúvidas com o síndico ou apresente a pauta para deliberação em assembleia do condomínio antes de iniciar a obra para entender o cenário antes de qualquer decisão.
Em qual local deve ser instalado o ar-condicionado?
O local ideal para instalação varia conforme o modelo do ar-condicionado e estrutura do prédio que receberá o equipamento.
É comum instalar em paredes externas do apartamento para otimizar a ventilação e a dissipação de calor, em fachadas laterais (veja as regras do condomínio) ou demais espaços técnicos pré-definidos, numa altura entre 1,80 a 2,40 metros do piso.
Existem lugares não recomendados para instalação de ar-condicionado, como fachadas frontais, janelas voltadas para áreas comuns, rotas de ventilação natural e parede externa sem aprovação em assembleia.
Antes de iniciar uma reforma, verifique se o local escolhido é uma parede estrutural do imóvel. Modificar a estrutura dessas paredes pode comprometer a estrutura de todo o edifício, como aconteceu em maio de 2025, em Jaboatão dos Guararapes, Pernambuco, quando um prédio desabou após uma reforma.
Manutenção do ar-condicionado em condomínios: responsabilidades e cuidados
A manutenção regular é essencial para prolongar a vida útil dos equipamentos e garantir segurança, eficiência e boa qualidade do ar.
Para isso, é dever do morador revisar e limpar os aparelhos, realizando a manutenção preventiva conforme as recomendações do fabricante.
Quanto aos aparelhos de ar condicionado instalados em áreas comuns do condomínio, cabe ao síndico agendar a manutenção regular custeada pelo condomínio. Analise as leis vigentes, como a Lei do PMOC, e certifique-se que os critérios estão sendo atendidos.
Mantenha os cuidados essenciais com a manutenção:
- Faça a limpeza dos filtros;
- Verifique vazamentos;
- Revise a eletromecânica;
- Higienize os sistemas centrais;
- Guarde a documentação técnica em local seguro.
É importante destacar que a falta de cuidados compromete a saúde, aumentando o risco de contaminação e doenças respiratórias, gera multas que afetam a saúde financeira do condomínio, e dá margem para ações judiciais alegando negligência da manutenção.
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Quando falamos em executar obras, reformas e instalações complexas no condomínio, o combinado não sai caro. O sistema BRCondos dispõe de uma série de soluções para ajudar você da solicitação até a fiscalização do projeto final.
Comece verificando as regras da convenção e regimento interno no módulo de Documentos. Comunique suas intenções ao síndico e anexe documentos importantes do projeto diretamente no Livro de Ocorrências.
Na Assembleia Virtual, moradores analisam e votam pela aprovação do projeto durante um período predeterminado, e o síndico retorna sobre a decisão individualmente.
Por fim, é possível formalizar a conclusão da obra, registar imagens para fiscalização ou combinar o dia e horário de visita do síndico para atestar a conformidade do projeto.
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