Existe uma responsabilidade muito grande a respeito de obras em condomínios. Muitos ainda acham que basta o desejo de mudar uma parede de lugar, reformar áreas, construir uma rampa, novo espaço, quebrar um piso ou mudar a sacada (Veja aqui uma matéria exclusiva sobre isso) que tudo bem. Mas não é bem assim que funciona e esse assunto é bem importante para quem mora e/ou administra um condomínio.
Primeiro porque existe no Código Civil o artigo 1.341 com regras para a aprovação de obras no âmbito condominial que exigem aprovações em assembleia. Segundo o artigo 96 do Código Civil as obras são divididas em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias e dependendo da obra, muda-se o quorum de pessoas que precisa aprovar.
As obras voluptuárias aumentam o uso habitual do bem, para finalidade de estética e de recreação, estas precisam da aprovação de 2/3 do total de condôminos proprietários de imóveis. As obras úteis, revitalizam espaços, facilitam ou aumentam o uso do empreendimento, como a instalação de coberturas no estacionamento, e demandam a aprovação da maioria simples (situação na qual o total de votos é maior que a metade do total de votos dos presentes) dos proprietários. Tratamos as obras de intervenções necessárias, que devem ser aprovadas com o voto da maioria dos condôminos presentes na assembleia, obras para a conservação do bem, prevenindo sua deterioração, como reparos hidráulicos e elétricos.
Já a construção de um novo pavimento ou a alteração do edifício exige aprovação de 100% dos proprietários. Porém, há exceções. Em caso de uma obra emergencial o síndico pode coletar aprovação posterior em assembleia.
Aprovação com os arquitetos responsáveis
As obras previstas e aprovadas no condomínio agora precisam da aprovação do arquiteto responsável pelo empreendimento para serem executadas. Isso porque a obra tem um projeto arquitetônico com questões de direito autoral e somente o arquiteto responsável aprova mudanças neste projeto, até porque é ele o responsável perante a prefeitura por toda obra. O ideal é que o autor faça a alteração prevista, mas se não for possível, ele pode expressar sua anuência em uma carta, na qual dirá estar de acordo com as modificações propostas.
Dicas para síndicos antes de aprovar uma obra
- Elaborar um edital de convocação e fazer com que chegue a todos os proprietários.
- Ter pelo menos 3 orçamentos para avaliar o melhor fornecedor e preço.
- Trazer o assunto em mais de uma assembleia para que os condôminos não aleguem desconhecimento do assunto.
- Lembrar que as intervenções não podem prejudicar a utilização das áreas privativas ou comuns de qualquer um dos condôminos, pois pode infringir seu direito de privacidade e, ser contestado na Justiça.
Obras nas unidades habitacionais
A NBR (Norma Brasileira Registrada) 16.280 regulamenta a execução de reformas em prédio, seja na parte externa ou interna do empreendimento.
O documento técnico traz um roteiro com os procedimentos a seguir antes, durante e depois de uma obra. Para os moradores, fica a orientação para que o síndico seja informado sobre a intervenção, bem como sobre qual empresa será contratada e o cronograma da reforma. Já o síndico tem a incumbência de solicitar uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ao prestador de serviço, resguardando-se de problemas que possam ocorrer durante o trabalho.
A exigência do laudo garante que a obra tem um profissional técnico responsável e inibe a atuação de prestadores de serviço desqualificados, que podem fazer serviços precários, comprometendo toda a edificação e colocando a vida das pessoas em risco. Mesmo sem força de lei, a nova norma implica em maior responsabilidade para moradores, síndicos e empresas. A não observação da exigência pode gerar processos judiciais no caso de algum dos envolvidos se sentir prejudicado.
Referências: www.gazetadopovo.com.br/imoveis
