Realizar uma obra no condomínio é uma das várias formas de manter ou aumentar o valor do patrimônio. Mas existem diferenças entre os tipos de obras realizadas, com mudanças na finalidade e níveis de urgência. Continue a leitura para saber mais sobre o tema.
Os diferentes tipos de obras do condomínio
Obra útil do condomínio
As obras úteis são aquelas que facilitam ou aumentam a área construída para incluir um recurso útil aos moradores, como cobertura da garagem, grades de segurança, instalação de central de correspondência, individualização de gás e água, etc.
Esse tipo de obra é prevista no art. 1.342 do Código Civil. Ela não é indispensável, mas agrega valor e comodidade aos moradores. Para ser aprovado, dois terços dos condôminos devem concordar com a proposta.
Obra necessária em condomínios
A obra necessária, também chamada de obra reparadora, é aquela cujo objetivo é conservar, manter ou evitar a deterioração do condomínio. É o caso de reparos elétricos e hidráulicos, manutenção da fachada e conserto de tubulações.
Esse tipo de obra não é considerada urgente, portanto, é dever do síndico convocar uma assembleia para discutir a proposta para aprovação pela maioria simples (+51%) dos condôminos.
Obra emergencial no condomínio
Já a obra emergencial é um tipo de obra reparadora que exige ação imediata para evitar riscos à segurança ou danos maiores ao patrimônio. Por exemplo, quando há vazamento de água, falhas no portão ou janelas quebradas nas áreas comuns do condomínio.
Uma obra urgente não precisa de prévia autorização da assembleia, visto que a situação exige uma ação imediata pela segurança e bem-estar dos moradores, mas é importante prestar contas posteriormente para justificar o uso do fundo de reserva do condomínio.
Obra voluptuária do condomínio
Uma obra voluptuária é realizada somente para embelezar o condomínio ou garantir novos meios de lazer aos moradores. Ao contrário da obra útil, ela não costuma afetar a dimensão do imóvel ou sua funcionalidade, seu foco é somente melhorar a estética da propriedade.
Esse tipo de reforma deve ser analisada pelos moradores em assembleia com quórum mínimo de dois terços dos condôminos. É um tema bem interessante e que já rendeu debates na Justiça, como você pode ver neste episódio do programa Casos de Condomínios da BRCondos.
Uma obra útil pode virar uma obra voluptuária?
Sim, isso pode acontecer. Um projeto de reforma do salão de festas para melhorar a infraestrutura de som e iluminação é uma obra útil, mas pode virar uma obra voluptuária ao substituir decorações, comprar novas pinturas, lustres, móveis, etc.
Considere que um morador interessado em manutenção nem sempre tem interesse em embelezar as áreas comuns também.
E qual é o impacto disso? Na prática, afastar demais do escopo original pode causar conflitos de interesses, invalidando o projeto sem atingir o quórum mínimo.
O que diz a lei sobre as obras no condomínio?
O art. 1341 do Código Civil fala sobre as exigências para realizar as obras no condomínio, dispondo sobre as situações em que é necessário convocar as assembleias e qual o mínimo de aprovação para cada tipo de obra do condomínio.
Ele também define algumas regras relacionadas às obras no condomínio. São elas:
- Obras ou reparos necessários podem ser realizadas sem autorização pelo síndico ou condômino, caso o síndico esteja indisposto ou omisso;
- Obras urgentes que gerem altas despesas devem ser reportadas à assembleia extraordinária pelo síndico ou condômino que tomou a iniciativa;
- Gastos do condômino com obras urgentes (e somente neste caso) na ausência do síndico devem ser reembolsados pelo condomínio.
- Não sendo urgentes, as obras só podem ser realizadas após aprovação em assembleia.
Aprove obras e divulgue manutenções pelo aplicativo BRCondos!
O aplicativo BRCondos Online tem um módulo especial para discutir pautas em Assembleia Virtual. Enquanto os moradores analisam a proposta e decidem, síndicos e administradora acompanham o resultado em tempo real, assegurando transparência do início ao fim.
Uma vez que a obra é aprovada e agendada pelo condomínio, você pode usar o Módulo Manutenções para informar sobre o andamento do projeto, registrar anotações técnicas e outras informações relevantes.
Leve o melhor da tecnologia para dentro do seu condomínio. Converse com uma unidade franqueada BRCondos e descubra todos os detalhes da nossa plataforma.
