Quórum vem do latim e significa “dos quais”, sendo usado para indicar o número mínimo de participantes necessários para uma deliberação ser considerada válida.
No condomínio, ele é definido pelo Código Civil e pela convenção, e varia conforme o tipo de decisão que será tomada.
Entenda, em detalhes, o que é quórum, como ele é formado, quais as regras e qual a sua importância para as deliberações do condomínio!
A importância do quórum para a validade das decisões
O quórum assegura legitimidade, participação e segurança jurídica às decisões condominiais, garantindo que elas reflitam a vontade coletiva e evitando que um grupo restrito imponha deliberações ao restante dos moradores.
Quando não é atingido o quórum mínimo exigido pelo Código Civil ou pela convenção condominial, a decisão pode ser anulada judicialmente, gerando insegurança e conflitos internos.
Um exemplo ocorreu no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ), em que uma assembleia foi invalidada porque não havia o número mínimo de condôminos exigido para a aprovação de mudanças relevantes, reforçando que o descumprimento dessa exigência compromete a validade do ato.
Respeitar o quórum evita decisões tomadas por minoria artificial, fortalece a boa governança e contribui para a transparência na gestão condominial. Com soluções como as da BRCondos, síndicos podem controlar presenças, registrar votos e manter atas precisas, reduzindo o risco de nulidades e contestações judiciais.
Tipos de quórum em processos deliberativos
São 2 os principais tipos de quórum para processos deliberativos:
- quórum de instalação (ou abertura);
- quórum de maioria absoluta.
Quórum de instalação (ou abertura)
O quórum de instalação é o número mínimo de condôminos presentes para iniciar uma sessão da assembleia. Essa verificação é feita no início da reunião e registrada na ata da assembleia para garantir transparência.
Na primeira chamada, a convenção condominial ou o Código Civil geralmente exige a presença da maioria dos condôminos, seja por número de unidades, seja por fração ideal.
Se o quórum não for atingido, é feita a segunda chamada. Normalmente, a reunião pode começar com qualquer número de presentes, exceto quando a pauta exige quórum especial, como para alterar a convenção ou aprovar determinadas obras.
Exemplo: em um condomínio com 40 unidades, se a convenção exige maioria simples na primeira chamada, é preciso ter ao menos 21 presentes. Sem esse número, a assembleia só começa na segunda chamada, respeitando o horário previsto na convocação.
Quórum de deliberação (ou votação)
O quórum de deliberação é o número mínimo de pessoas presentes para discutir propostas e decidir sobre uma pauta específica em assembleia.
Cada tipo de pauta tem uma exigência legal ou prevista na convenção. Por exemplo: a aprovação de contas costuma exigir maioria simples dos presentes, enquanto a alteração da convenção requer quórum qualificado, como 2/3 dos condôminos.
As abstenções normalmente não contam como votos favoráveis nem contrários, sendo desconsideradas no cálculo. Já as ausências só impactam quando a contagem é feita sobre o total de condôminos, e não apenas dos presentes.
Exemplo prático: se 30 condôminos estão presentes e 18 votam a favor, 8 contra e 4 se abstêm, a aprovação por maioria simples do condomínio é alcançada, pois 18 é mais da metade dos votos válidos.
- Votos válidos = 18 (a favor) + 8 (contra) = 26;
- Metade de 26 = 26 (votos válidos) ÷ 2 = 13.
Portanto, apenas 13 votos eram necessários para formar a maioria simples.
Modalidades de quórum para aprovação de decisões
São 3 os tipos de quóruns para aprovar decisões:
- maioria simples;
- maioria absoluta;
- qualificado.
Quórum de maioria simples
O quórum de maioria simples significa que a decisão é aprovada quando mais da metade dos presentes na assembleia geral votam a favor, sem considerar o total de condôminos do prédio. É a modalidade mais comum para deliberações do dia a dia.
Esse tipo de quórum costuma ser usado para eleger o síndico, aprovar o orçamento anual e autorizar despesas ordinárias, como reparos simples ou contratação de serviços.
Exemplo: se 25 de 32 condôminos comparecem à assembleia, a maioria simples será alcançada com ao menos 13 votos favoráveis. Em outro cenário, com 40 de 60 condôminos presentes, são necessários 21 votos para aprovação.
É importante lembrar de que a convenção condominial pode definir critérios diferentes e, nesses casos, a regra interna sempre prevalece sobre o uso padrão da maioria simples.
Quórum de maioria absoluta
O quórum de maioria absoluta do condomínio exige mais da metade do total de unidades ou frações ideais do condomínio, independentemente de quantos estejam presentes na assembleia. Ou seja, a base de cálculo considera todos os condôminos, não apenas os presentes.
Ele é geralmente aplicado em decisões mais relevantes, como aprovação de obras úteis (que melhoram o uso do imóvel) ou alteração da destinação de alguma área do condomínio.
Exemplo: em um condomínio com 40 unidades, a maioria absoluta será atingida com pelo menos 21 votos favoráveis, mesmo que apenas 25 moradores compareçam. É diferente da maioria simples, que considera apenas os presentes na reunião.
Quórum qualificado
O quórum qualificado requer percentuais mais altos, como dois terços (⅔), três quartos (¾) ou até quatro quintos (⅘) do total de condôminos ou frações ideais, conforme a decisão a ser tomada. É usado em alterações da convenção, aprovação de obras voluptuárias (de lazer ou estética) e até venda de áreas comuns.
Exemplo: se a convenção exige três quartos (¾) dos votos para aprovar a venda de uma vaga de garagem coletiva e o prédio tem 40 unidades, será preciso que pelo menos 30 condôminos concordem.
Atingir esse quórum costuma ser difícil, pois exige ampla participação. Estratégias como uso de assembleias virtuais, coleta de procurações e comunicação prévia clara sobre a importância da pauta ajudam a viabilizar a aprovação.
Quórum em assembleias condominiais: o que diz a legislação?
No Código Civil, o artigo 1.352 determina que a convocação deve informar com clareza a pauta e, salvo disposição contrária da convenção, as decisões são tomadas por maioria dos presentes. Já o artigo 1.353 estabelece que, para alterar a convenção, é necessário o voto de ⅔ (dois terços) dos condôminos.
A lei ainda diferencia os tipos de quórum conforme o assunto: decisões simples podem seguir a maioria dos presentes, enquanto questões mais complexas, como obras voluptuárias ou mudança da destinação do imóvel, exigem quóruns qualificados.
Na hierarquia jurídica, prevalece primeiro o Código Civil, seguido pela convenção condominial e, por último, o regimento interno. Isso significa que regras internas não podem contrariar a legislação.
Há jurisprudências confirmando a anulação de assembleias que não respeitaram o quórum legal. Por exemplo, decisões sobre venda de área comum sem alcançar o percentual exigido foram invalidadas pelos tribunais.
Embora a Lei do Inquilinato não determine regras sobre quórum, ela influencia indiretamente, pois define em quais situações o inquilino pode participar e votar, como em pautas sobre despesas ordinárias do condomínio.
- Leia mais: qual a diferença entre AGO AGE?
Como calcular corretamente o quórum em seu condomínio?
O cálculo do quórum pode ser feito de diferentes formas, dependendo do que a convenção condominial estabelece: por condômino, por unidade ou por fração ideal. Cada critério impacta diretamente no número de votos necessários para aprovar uma decisão.
Se a convenção adotar a contagem por condômino, cada proprietário tem direito a um voto, mesmo que tenha mais de uma unidade.
Já na contagem por unidade, cada apartamento ou sala equivale a um voto, independentemente de quem seja o dono. No critério de fração ideal, o peso do voto varia conforme o tamanho ou valor da unidade no conjunto.
Por exemplo, em um condomínio com 40 unidades e quórum de maioria absoluta (metade + 1), serão necessários 21 votos se o cálculo for por unidade. Mas se houver 100 frações ideais, com unidades de tamanhos diferentes, pode ser que um voto pese mais do que outro, mudando o resultado.
Situações especiais, como imóveis com mais de um proprietário (condomínio pro indiviso), exigem que todos concordem para validar o voto. Em casos de inventário ou imóveis sub judice, o representante legal ou judicial é quem exerce o direito de voto.
Para evitar erros, é recomendável usar planilhas específicas ou softwares de gestão condominial, que calculam automaticamente a presença e os votos, garantindo precisão e transparência nas decisões.
Procedimentos quando não há quórum suficiente
Quando a assembleia não atinge o quórum mínimo previsto para instalação ou deliberação, a segunda convocação é o recurso mais usado. Ela geralmente ocorre na mesma data, minutos após o horário inicial, permitindo que a reunião seja instalada com qualquer número de presentes, salvo quando a lei exige quórum específico.
Na segunda chamada, decisões rotineiras, como aprovação de contas ou eleição de síndico, podem ser tomadas com o número de condôminos presentes, mesmo que pequeno. Porém, alterações de convenção, obras voluptuárias ou mudança da destinação do imóvel continuam exigindo o quórum qualificado, independentemente da chamada.
Exemplo de redação para ata sem quórum:
“Às 19h00, constatou-se que não havia o quórum mínimo exigido para instalação da assembleia em primeira convocação, conforme disposto na convenção condominial.
Às 19h30, em segunda convocação, a reunião foi instalada com os condôminos presentes, prosseguindo com a pauta estabelecida.”
Se o quórum para deliberação exigido não for alcançado nem na segunda chamada da assembleia, deve-se convocar nova reunião. A convocação precisa seguir o mesmo formato da primeira: edital claro, prazos de antecedência definidos na convenção e divulgação nos canais oficiais, como murais, e-mails e aplicativos de gestão condominial.
Estratégias para aumentar a participação e atingir o quórum necessário
Use avisos físicos em murais, mensagens digitais e aplicativos de gestão condominial para garantir que todos recebam o convite e entendam a importância da assembleia.
Com o módulo de Assembleia Virtual da BRCondos, você pode organizar reuniões virtuais ou híbridas que facilitam a presença de quem não pode comparecer presencialmente. Essa modalidade, regulamentada pela legislação, amplia a participação e reduz o risco de reuniões esvaziadas.
Outra estratégia é incentivar o uso de procurações válidas, permitindo que um condômino represente outro legalmente. Esse recurso ajuda a compor o número mínimo exigido, especialmente em decisões que demandam quórum qualificado.
Por fim, agende as reuniões em horários acessíveis e com pautas objetivas, evitando discussões desnecessárias. Um bom planejamento prévio e o engajamento da comunidade aumentam significativamente as chances de decisões legítimas e seguras para o condomínio.
Garanta decisões mais seguras para o condomínio com a BRCondos ao seu lado
Tomar decisões em assembleia exige clareza, transparência e respeito ao quórum estabelecido. Com a BRCondos, síndicos e condôminos contam com ferramentas que organizam pautas, registram presenças, calculam quórum em tempo real e geram atas de assembleia de forma automática e segura.
A plataforma oferece recursos para convocações digitais, assembleias presenciais, híbridas ou 100% online, além de canais de comunicação que aumentam o engajamento dos moradores.
Ao adotar uma gestão condominial profissional, você garante que todas as decisões sejam tomadas de forma legítima, evitando nulidades e conflitos.
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