No condomínio, manutenção preventiva é essencial. São muitas as situações que, se não receberem a devida atenção, podem gerar riscos a todos os moradores. Por exemplo, você já imaginou o que aconteceria se ninguém cuidasse da piscina?
As folhas das árvores cairiam na água e se acumulariam no fundo da piscina, atraindo todo tipo de inseto. As paredes da piscina ficariam cobertas de limo, e a cor da água mudaria gradualmente, passando de um azul cristalino para um tom esverdeado e turvo, sinal de que as algas e bactérias estariam se proliferando rapidamente. O cheiro de cloro, usado para manter a água limpa, daria lugar ao odor desagradável e penetrante de mofo e sujeira.
Com o tempo, a piscina se tornaria um verdadeiro criadouro de doenças, e os moradores do condomínio seriam obrigados a procurar outras alternativas para se refrescar nos dias de calor.
O exemplo acima deixa claro que cuidados diários, semanais e mensais não podem ser esquecidos. Afinal, a piscina deveria ter sido filtrada diariamente, recebido o cloro a cada dois dias e ter o PH checado e regulado semanalmente.
Ao invés de esperar que problemas desagradáveis aconteçam, o ideal é elaborar e seguir um programa de manutenção preventiva.
Como administradora de condomínios, nós da BRCondos sabemos que existem muitas dúvidas a esse respeito, por isso preparamos esse artigo para que você tenha uma completa compreensão sobre o processo de manutenção preventiva. Você entenderá:
- O que é manutenção preventiva?
- Benefícios da manutenção preventiva
- Qual é a responsabilidade do síndico?
- Regras e normas para obras no condomínio
- Como criar um plano de manutenção condominial?
- Erros cometidos durante a elaboração do plano de manutenção preventiva
- Vantagens do módulo de manutenções BRCondos para o síndico e para o morador.
O que é manutenção preventiva?
As manutenções preventivas são um conjunto de ações que ocorrem antes que o problema possa surgir ou se agrave, causando transtornos desagradáveis no condomínio.
Muitas vezes os problemas não podem ser vistos claramente porque fazem parte da estrutura interna do edifício, como nos encanamentos e rede elétrica. Se não houver uma manutenção preventiva nessas áreas, o problema se agrava e implica em um tipo de manutenção ainda mais cara.
Além de conservar e manter a capacidade de funcionamento do condomínio, a manutenção preventiva tem por objetivo preservar a saúde, segurança e bem-estar dos condôminos, funcionários, fornecedores e visitantes.
Benefícios da manutenção preventiva
Redução de custos a longo prazo: a manutenção preventiva ajuda a prevenir problemas maiores e mais caros no futuro, o que pode economizar dinheiro a longo prazo.
Prolongamento da vida útil dos equipamentos e sistemas: com a manutenção preventiva, os equipamentos e sistemas do condomínio são mantidos em boas condições, ajudando a prolongar sua vida útil.
Melhoria da segurança: ajuda a identificar potenciais problemas de segurança antes que ocorram, o que pode proteger os moradores e visitantes do condomínio.
Melhoria da qualidade de vida: um condomínio bem mantido e livre de problemas é mais agradável para os moradores, o que pode melhorar a qualidade de vida no local.
Cumprimento das regulamentações: a manutenção preventiva ajuda a garantir que o condomínio esteja em conformidade com as regulamentações e leis aplicáveis, o que pode evitar multas e outros problemas legais.
Aumento da eficiência energética: equipamentos e sistemas bem mantidos e ajustados corretamente podem consumir menos energia, o que pode ajudar a reduzir as despesas com energia elétrica do condomínio.
Redução de reclamações: ao prevenir problemas e manter as instalações em boas condições, a manutenção preventiva pode ajudar a evitar reclamações e disputas entre os condôminos e o síndico.
Valorização do imóvel: um condomínio bem mantido e com boa reputação pode ter um valor de mercado mais alto do que um que não seja bem cuidado, o que pode beneficiar os proprietários de unidades no condomínio.
Qual é a responsabilidade do síndico?
Se você é síndico, precisa seguir todas as competências exigidas no artigo 1.348 do Código Civil.
No caso das manutenções periódicas, o inciso V é claro ao determinar que a diligência, conservação, guarda das partes comuns e zelo pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores é de competência do síndico. Veja:
CC – Lei n.º 10.406 de 10 de janeiro de 2002
Institui o Código Civil.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Se desde a implantação do condomínio a gestão iniciar corretamente, executando as manutenções preventivas, a gestão será bem-sucedida.
Por outro lado, caso não tenha competência para gerir a manutenção predial, negligenciando ações preventivas, será facultativo aos condôminos a destituição do síndico de seu cargo.
Regras e normas para obras no condomínio
Antes de começar o plano de manutenção preventiva, é preciso saber quais são as regras e normas técnicas para obras no condomínio – elas servem como uma bússola que aponta para uma boa gestão de manutenção predial, através de uma série de requisitos a serem seguidos.
Normas ABNT
NBR 5674/2012
Sua primeira versão foi publicada em 1977. A última atualização, ocorrida em 25 de julho de 2012, intitula-se Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção.
Essa norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) define os itens a serem cumpridos visando preservar e evitar a queda de desempenho dos equipamentos, componentes e estruturas.
NBR 15575/2013
É uma norma que dá importância à habitabilidade, e por isso empenha-se em atender as exigências dos usuários, não considerando apenas a fase construtiva, mas todo seu uso ao longo dos anos.
Ao todo, nesta norma existem três grupos de requisitos: segurança, sustentabilidade e habitabilidade.
NBR 14037/2011
Essa norma estabelece as diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações.
A elaboração e entrega do manual do proprietário é uma obrigação da construtora e o documento deve informar e orientar os proprietários e o síndico, com relação à realização de atividades de manutenção e conservação, conforme as características da construção do imóvel e descrição das instalações.
NBR 17170/2022
Essa norma é a mais recente (2022), e pode mudar a cultura de manutenção preventiva nos condomínios.
De maneira detalhada, a nova norma traz diretrizes para que o mercado da construção civil estabeleça condições, prazos e garantias dos sistemas construtivos de uma edificação.
Os novos prazos de garantia recomendados na NBR 17.170 são uma forma de garantir o bom funcionamento dos diferentes sistemas construtivos de uma edificação.
Além de conscientizar os condôminos e também o síndico sobre as garantias que competem às construtoras, incorporadoras e prestadores de serviço, reforçando a importância e a responsabilidade da gestão do condomínio em realizar a manutenção preventiva para garantir seus direitos.
Como criar um plano de manutenção condominial?
Agora que você já está ciente sobre a legislação, a Norma Técnica e os Manuais de Proprietário das Áreas Comuns, entregues pelas incorporadoras e construtoras, chegou a hora de criar um plano de manutenção condominial.
Primeiramente, as normas técnicas mencionadas acima devem ser consideradas.
O planejamento de ações está relacionado diretamente com a redução de custos de manutenção e toda e qualquer tarefa do setor de manutenção deve ser planejada previamente.
Elencamos os equipamentos e instalações que devem ser incluídos no seu plano de manutenção. Confira:
Manutenção Preventiva dos Equipamentos do condomínio
Alarmes
Responsáveis por garantir a segurança do perímetro do condomínio, o ideal é que os alarmes recebam a manutenção preventiva constantemente.
Bombas
O ideal é ficar atento para eventuais ruídos e anomalias no seu funcionamento, e realizar a manutenção preventiva periodicamente.
CFTV
As câmeras de segurança precisam ser tratadas em curtos espaços de tempo, para garantir sua eficiência na captação das imagens e na segurança condominial.
Elevadores
Recomenda-se que a manutenção dos elevadores seja realizada mensalmente por uma empresa especializada, que deve emitir o Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores, anualmente e fornecer o ART do engenheiro responsável.
Interfonia
Para garantir eficácia na comunicação entre os moradores e o porteiro ou central de portaria remota, recomenda-se que os equipamentos sejam averiguados pelo menos uma vez por ano.
Portões
Para evitar sua deterioração e possíveis transtornos aos moradores, a manutenção dos portões deve ser realizada pelo menos a cada 3 meses.
Manutenção Preventiva nas instalações do condomínio
Acabamentos
A limpeza da fachada e pintura externa do condomínio (desde que não haja alteração de cor) pode ser realizada conforme a necessidade.
Estrutura Predial
A estrutura predial inclui o condomínio na totalidade, envolvendo a manutenção dos telhados, geradores, piscinas, saunas, escadas, acessos às áreas comuns, hall de entrada, áreas de lazer e garagens;
Instalações Elétricas
Recomenda-se que, pelo menos a cada 6 meses, as instalações elétricas recebam inspeção para averiguar se o sistema de aterramento sofreu corrosão, mau contato ou aquecimento dos fios.
Instalações hidráulicas
Importante para evitar transtornos com a escassez de água ou vazamento nas unidades, a manutenção das instalações hidráulicas deve ser realizada a cada 6 meses e abranger tubulações, caixa d’água e válvulas.
Instalações de gás
Aumentos na conta de gás ou odores estranhos indicam haver vazamento no condomínio. Para evitar que isso aconteça, as instalações de gás devem receber manutenção anualmente.
Sistemas de combate a incêndio
Mantenha o AVCB atualizado (cada estado tem um prazo de validade). As datas de validade para recarga dos extintores de incêndio, o teste hidrostático, a verificação das mangueiras dos hidrantes e dos conectores de metal devem estar em dia.
Para-raios
Realize a manutenção preventiva anual dos para-raios, para evitar eventuais problemas ou falhas em caso de fenômenos atmosféricos.
Erros cometidos durante a elaboração do plano de manutenção preventiva
Alguns erros podem colocar todo o planejamento de manutenção preventiva a perder, e são mais comuns do que se imagina. Confira quais são eles:
- Não seguir o Manual de Uso fornecido pela construtora;
- Ignorar as normas técnicas brasileiras;
- Não manter o histórico das manutenções já realizadas;
- Contratar fornecedores sem saber se eles possuem boa reputação;
- Desconsiderar a previsão orçamentária antes de realizar o projeto.
Todo o processo de elaboração do plano de manutenção preventiva, deve ser realizado com seriedade e empenho por todos os profissionais envolvidos. Lembre-se que, este tipo de planejamento é essencial para o bom funcionamento do condomínio, e sem ele toda a estrutura ficará comprometida.
Para ajudar os síndicos e condôminos, a BRCondos criou o Módulo de Manutenção na plataforma BRCondosOnline – a mesma usada pelos condomínios administrados por nós.
Vantagens do módulo de manutenções BRCondos para o síndico
É possível acompanhar as manutenções (para o síndico que administra vários condomínios está disponível a opção de selecionar um ou vários condomínios de uma vez e usar filtros conforme o status da manutenção).
Use filtros para acompanhar a situação da manutenção:
- Em andamento;
- Atrasado;
- Aguardando agendamento;
- Eventual.
O que pode ser feito:
- Insira a previsão de início e término da manutenção;
- Inclua arquivos (fotos, documentos, laudos, etc.);
- Crie comunicados e programe uma data para envio por e-mail aos moradores;
- Imprima os comunicados direto do módulo de manutenções (exemplo: falta de água);
- Registre o responsável pela manutenção, o fornecedor e a periodicidade.
Panorama das manutenções
Tenha acesso a um panorama completo que inclui todas as áreas do condomínio cadastradas, por exemplo: torres, áreas comuns, documentos (alvarás, laudos e outros).
Escolha cores diferentes para cada área cadastrada, ajudando a organizar e visualizar melhor as áreas no sistema.
Vantagens do módulo de manutenções BRCondos para o morador
Através do módulo de manutenções, o morador poderá acompanhar com transparência, um panorama completo de todas as manutenções que o síndico cadastrou no sistema.
É possível ainda usar filtros para fazer a sua pesquisa de acordo com área e período selecionados e receber um alerta via e-mail ou push no smartphone, sempre que houver obras em andamento no condomínio.
Agora que você conhece a importância da manutenção preventiva, crie o seu plano no módulo BRCondos. Se o seu condomínio ainda não é administrado por nós, clique aqui e solicite um orçamento ou ligue 0800 603 0023.
Quer saber mais sobre manutenção preventiva do condomínio? Então ouça o 4º episódio do nosso podcast, onde falamos especialmente deste assunto com o vice-presidente da BRCondos, Fernando Willrich. Clique aqui e ouça agora mesmo!
