A manutenção predial permite preservar os equipamentos elétricos, hidráulicos e as construções do condomínio, prolongando sua vida útil e garantindo seu funcionamento.
Neste artigo, você conhecerá os diferentes tipos de manutenção predial, os sinais que indicam a necessidade de intervenção, as vantagens dessa prática e outras informações relevantes. Boa leitura!
Diferença entre os tipos de manutenção predial
Manutenção preventiva
É realizada de forma programada, em intervalos regulares, independentemente do estado dos equipamentos. O objetivo é prevenir problemas que comprometam a funcionalidade dos dispositivos e reduzir sua durabilidade.
Manutenção preditiva
Esse método considera o monitoramento do estado real dos equipamentos por meio da análise de dados (vibração, temperatura, análise de óleo, etc.) para prever falhas iminentes e intervir antes que sofram interrupções.
Manutenção corretiva
Consiste em reparar os equipamentos após a ocorrência de falhas ou panes. Pode ser planejada (quando se sabe que há um problema, mas o reparo é adiado) ou emergencial (após uma falha súbita).
Sinais que indicam a necessidade de manutenção
Sistemas que necessitam de reparos corretivos podem apresentar diversos sintomas, a serem observados durante as inspeções do condomínio. Os principais sinais de alerta são:
Os principais sinais de alerta são:
- Alta temperatura: indica problemas de lubrificação, sobrecarga ou falhas internas.
- Ruídos incomuns: sons metálicos ou assobios podem sugerir peças soltas, desgastadas ou problemas em bombas e válvulas.
- Picos de energia: oscilações, picos e quedas de energia podem revelar falhas em motores ou circuitos elétricos.
- Cheiro de queimado: fios, cabos e tomadas com odor de queimado indicam potenciais problemas na instalação, dimensionamento elétrico ou manutenção dos equipamentos.
- Histórico de falhas recorrentes: se um mesmo equipamento já passou por diversas intervenções, é recomendável consultar um especialista para identificar possíveis causas subjacentes.
Quais profissionais podem fazer a manutenção?
A manutenção predial pode envolver diferentes profissionais, de acordo com a natureza do problema:
- Engenheiros civis e arquitetos para inspeções técnicas, reformas estruturais e planejamento da manutenção;
- Eletricistas para manutenção elétrica e automação predial;
- Técnicos hidráulicos para sistemas de água e esgoto;
- Técnicos de elevadores, jardineiros, especialistas em impermeabilização e outros, dependendo da necessidade do condomínio.
Manutenções mais especializadas, envolvendo elétrica, hidráulica, construção civil ou conserto de mecanismos delicados, devem ser realizadas por profissionais habilitados.
Qual é o prazo de validade do laudo de vistoria técnica?
O laudo de vistoria técnica predial é um documento que atesta que o condomínio está apto a manter suas atividades sem riscos para a segurança. A validade é de 1 a 3 anos, dependo da idade do edifício.
Além disso, legislações e normas técnicas de engenharia podem exigir uma vistoria obrigatória a cada 5 anos para avaliar o estado geral de solidez e funcionamento das edificações. Consulte as leis do seu município e ajuste a rotina de manutenção predial conforme o cronograma do condomínio.
A responsabilidade do condomínio na manutenção predial
A manutenção predial pode ser realizada por um único profissional ou por uma equipe de especialistas, conforme o nível de complexidade do problema.
Os proprietários e moradores são responsáveis pelos reparos e pela manutenção de suas unidades autônomas, enquanto o síndico tem o dever, previsto no Código Civil, de zelar pela manutenção das áreas comuns e da estrutura do condomínio.
Qual é o intervalo ideal para fazer uma manutenção predial?
O intervalo entre as manutenções varia conforme o tipo de equipamento avaliado. Recomendamos seguir as orientações do fabricante ou consultar o especialista responsável pelo projeto.
Quanto custa uma manutenção predial?
Os custos variam de acordo com a complexidade do projeto, o tipo de construção e a localização da empresa prestadora de serviços. Inspeções anuais costumam ter um custo médio entre R$ 500 e R$ 1.500, enquanto serviços corretivos em sistemas hidráulicos ou elétricos podem custar entre R$ 100 e R$ 2.000 ou mais.
Quem paga pela manutenção predial do condomínio?
Para a manutenção preventiva, utiliza-se a arrecadação da taxa condominial paga pelos moradores, que também cobre salários e contas do condomínio.
Em casos de manutenção emergencial, o recurso é retirado do fundo de reserva. Dependendo da causa do dano, o síndico pode acionar o seguro do condomínio para cobrir os prejuízos.
Normas Técnicas para manutenção predial
As normas técnicas da ABNT existem para definir padrões seguros para execução, instalação e manutenção de projetos de engenharia.
Na manutenção predial, as principais normas técnicas são:
- NBR 5674 — Manutenção de Edificações: estabelece os requisitos para criação, organização, planejamento, execução e controle de obras de manutenção. A norma também menciona componentes que precisam de revisão, periodicidades, responsáveis, procedimentos e indicadores de desempenho;
- NBR 14037 — Manuais de Uso, Operação e Manutenção: define requisitos para elaboração de manuais que devem acompanhar as edificações, com detalhes sobre uso correto, operação e manutenção predial;
- NBR 16747 — Inspeção Predial: apresenta os procedimentos para realizar inspeções técnicas periódicas para diagnosticar falhas, degradações e riscos, bem como ações para manutenção corretiva e preventiva.
- NBR 5410 —Instalações Elétricas de Baixa Tensão: norma específica sobre projetos elétricos de tensão abaixo de 1000 volts (1kV), comum em prédios residenciais e comerciais;
- NM-160 — Manutenção de Elevadores: norma especial com orientações para manutenção de elevadores em condomínios;
- NBR 12693, NBR 16785 e NBR 10898: são normas técnicas especiais para instalação, execução e manutenção de sistemas de combate a incêndio.
Destacamos que atualmente são discutidas novas normas técnicas dos bombeiros para instalação segura de carregadores de veículos elétricos em condomínios. Esse tema foi discutido no BRCondos Cast, vale a pena conferir!
Vantagens da manutenção preventiva em condomínios
É um equívoco pensar que a manutenção preventiva serve somente para cumprir uma burocracia. Essa prática oferece diversas vantagens ao condomínio.
No topo da lista estão os benefícios financeiros. Esse investimento identifica problemas quando ainda são pequenos e fáceis de resolver, reduzindo significativamente os custos de reparo.
Além disso, a manutenção preserva a edificação, valoriza o imóvel e aumenta a sensação de segurança dos moradores e visitantes.
Por fim, adotar uma rotina de manutenção melhora o relacionamento ao promover uma relação mais harmoniosa entre síndicos e condôminos, evitar conflitos e imprevistos que possam causar insatisfação ou transtornos aos gestores.
Usando o Módulo de Manutenção no seu condomínio
O sistema BRCondos oferece uma série de recursos integrados que facilitam a administração do condomínio. Entre esses recursos, destaca-se o Módulo de Manutenção, que permite ao síndico, aos conselheiros e à equipe de manutenção agendar e monitorar os reparos.
Integrado ao calendário de eventos do condomínio, esse recurso possibilita agendar vistorias e reparos em áreas comuns, bloqueando reservas em dias e horários específicos para maior segurança. Todos os envolvidos podem acompanhar o progresso das obras, garantindo uma comunicação eficaz e transparente.
Acesse e descubra mais sobre as soluções da Administração de Condomínios BRCondos.
