O índice do reajuste de aluguel é o indicador econômico calculado para a correção dos contratos de locação. Se o aniversário do seu contrato de aluguel está próximo e você tem dúvidas sobre qual índice utilizar e como calcular, este artigo é para você.
Conheça os principais índices e suas especificidades, entenda como a situação econômica pode influenciar a sua escolha e como atualizar o valor do aluguel com praticidade, segurança e sem preocupações.
Índice:
- O que é reajuste de aluguel e sua importância?
- Principais índices de reajuste de aluguel
- Qual o índice de reajuste de aluguel permitido por lei?
- O que diz a Lei do Inquilinato sobre reajuste de aluguéis?
- Qual é a diferença entre os índices de reajuste?
- Como calcular o reajuste do aluguel corretamente?
- Situações especiais no reajuste de aluguel
- Tendências para os índices de reajuste de aluguel
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O que é reajuste de aluguel e sua importância?
Reajuste de aluguel é uma atualização anual do valor pago pelo inquilino. A correção visa garantir que o valor do aluguel seja compatível com a inflação.
Uma vez que a inflação reduz o poder de compra devido ao aumento generalizado e contínuo dos preços ao longo do tempo, o reajuste anual de aluguel corrige essa defasagem, fazendo com que o valor pago acompanhe a realidade econômica.
Essa prática, prevista na Lei do Inquilinato, evita prejuízos para o proprietário e surpresas para o inquilino. Outro fator importante é conhecer os índices aplicáveis para calcular reajustes corretamente e garantir segurança jurídica para os envolvidos.
Principais índices de reajuste de aluguel
Os reajustes anuais dos contratos de locação no Brasil acontecem com base em um índice de inflação. Os principais são o IGP-M, o IPCA e o INPC. Cada um deles leva em consideração diferentes aspectos da economia.
A tabela abaixo apresenta o percentual total acumulado de cada índice nos últimos 12 meses. Estes percentuais são cruciais para saber como atualizar o valor do aluguel.
| Índice | Acumulado* (últimos 12 meses) |
| IGP-M** | 8,50% |
| IPCA | 5,48% |
| INPC | 5,20% |
*Março 2025
**Abril 2025
Atenção: as instituições responsáveis pelos índices atualizam os cálculos mensalmente. É importante conferir as atualizações mais recentes na hora de calcular o reajuste.
Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M)
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M considera a variação de preços em diversos setores. É tradicionalmente o índice mais usado em contratos de aluguel e outros contratos de longo prazo.
Este indicador é composto pela média de outros três índices:
- Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA);
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC);
- Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)
Produzido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), é o índice oficial de inflação do país. O IPCA reflete o custo de vida das famílias brasileiras e vem sendo adotado como alternativa ao IGP-M por apresentar variações mais estáveis.
Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC)
Também calculado pelo IBGE, o INPC acompanha a variação de preços para famílias com renda mais baixa (até cinco salários mínimos). Embora menos comum, pode ser usado em contratos mediante acordo entre as partes.
Qual o índice de reajuste de aluguel permitido por lei?
A legislação não determina um índice ou um percentual específico para os reajustes de aluguel. A lei cria dispositivos para que o aumento não seja desproporcional ou abusivo, determinando que a correção respeite o índice acordado pelas partes.
Quer um exemplo? Se o índice previsto em contrato for o IGP-M, o aumento não pode ultrapassar o valor acumulado dos 12 meses deste indicador. Ou seja, segundo o percentual de abril de 2025, no máximo 8,5%.
Caso não haja cláusula contratual, o reajuste não pode ser aplicado automaticamente. Nesses casos, proprietário e inquilino devem renegociar os termos, com base no que é permitido por lei e nos dados atualizados.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre reajuste de aluguéis?
A Lei do Inquilinato, Lei n.° 8245/91, regula as locações de imóveis urbanos no Brasil, direitos e deveres, taxa condominial entre outros. A seção III da lei estabelece as diretrizes sobre o aluguel. Nela, encontramos informações sobre o reajuste.
- Reajuste de aluguel (Art. 18): mediante acordo mútuo, locador e locatário podem estabelecer novo valor para o aluguel ou alterar as condições de reajuste no contrato. Deve-se utilizar um índice de correção;
- Revisão do valor (Art. 19): na ausência de acordo, diante de uma defasagem, qualquer das partes pode solicitar revisão do aluguel, desde que após 3 anos de contrato;
- Aviso prévio: a lei não estabelece prazo mínimo para o locatário informar o novo valor de aluguel, porém, a prática é de que o inquilino seja informado com 30 dias de antecedência.
Para evitar aumentos abusivos como os registrados com o IGP-M, um Projeto de Lei tramita (PL 1026/2021) com a proposta de limitar o reajuste de aluguéis, de modo que o índice de correção dos contratos de locação não poderá ser superior ao IPCA.
Qual é a diferença entre os índices de reajuste?
Os principais índices de inflação de aluguel têm metodologias distintas para medir a inflação do país. Por monitorarem variações de preços considerando diferentes conjuntos de produtos e serviços, apresentam volatilidades e resultados distintos.
As instituições de cada índice analisam componentes e flutuação conforme sua finalidade econômica, podendo ser a variação do dólar, a inflação, os preços no atacado, o reajuste salarial e até commodities.
A escolha do índice pode influenciar muito as finanças de inquilinos e proprietários. Por isso, entender suas características ajuda na hora de negociar ou revisar contratos. Veja como cada índice se relaciona com o mercado.
IGP-M
- Abrangência: atacado, varejo, construção;
- Impacto principal: contratos de aluguel, de imóveis ou de longo prazo;
- Sensibilidade: câmbio, commodities, atacado;
- Volatilidade: mais volátil.
IPCA
- Abrangência: famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos em áreas metropolitanas;
- Impacto principal: inflação oficial;
- Sensibilidade: custo de vida da classe média e alta;
- Volatilidade: mais estável.
INPC
- Abrangência: famílias com renda de até 5 salários mínimos em áreas urbanas;
- Impacto principal: reajuste salarial;
- Sensibilidade: custo de vida da baixa renda;
- Volatilidade: intermediária.
Como calcular o reajuste do aluguel corretamente?
Para calcular o reajuste corretamente é necessário seguir os valores do índice de aluguel estipulado no contrato. Uma vez encontrado o indicador econômico estabelecido, verifique os números atualizados em fontes oficiais como IBGE ou FGV.
Confirme se os valores apresentados são atualizações mensais ou anuais. Para fins de reajuste, é crucial aplicar o percentual acumulado nos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato.
A fórmula é simples e pode ser feita com uma calculadora comum:
- Aluguel atual × (1 + índice acumulado em decimal) = novo valor de aluguel;
Calcular o reajuste em 3 passos:
- Verificar o índice de reajuste estipulado em contrato (IGP-M, IPCA, INPC);
- Conferir os percentuais acumulados dos últimos 12 meses do índice;
- Aplicar os valores na fórmula.
Veja alguns exemplos práticos de como aplicar o reajuste com os três principais índices. Lembre-se de que os valores a seguir são meramente ilustrativos.
Quanto posso aumentar o aluguel com base no IGP-M?
Exemplo: considere o aluguel atual em R$ 1.500 e o IGP-M acumulado de 12 meses a 8,5%.
- R$ 1.500 × (1 + 0,085) = R$ 1.627,50;
Quanto posso aumentar o aluguel com base no IPCA?
Exemplo: considere o aluguel atual em R$ 1.500 e o IPCA acumulado de 12 meses a 4,20%.
- R$ 1500 × 1,042 = R$ 1.563,00.
Quanto posso aumentar o aluguel com base no INPC?
Exemplo: considere o aluguel atual em R$ 1.500 e o INPC acumulado de 12 meses a 3,60%
- R$ 1500 × 1,036 = R$ 1.554,00.
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Situações especiais no reajuste de aluguel
Pode alterar um índice durante a vigência do contrato? E se o índice de reajuste ficar negativo? Em algumas situações, o reajuste do aluguel pode demandar atenção especial.
Mudanças no contrato, como alteração de índice, deflação ou congelamento do reajuste são possíveis, mas requerem tratamento cuidadoso e atenção aos detalhes da Lei do Inquilinato.
Alteração do índice
A escolha de um novo índice de reajuste, geralmente, ocorre quando o indicador atual se torna inviável ou defasado e deve ter o consentimento das partes. A mudança unilateral pode ser considerada abusiva e invalidada judicialmente.
A nova escolha deve ser formalizada por meio de um aditivo contratual assinado por locador e locatário. Ela deve especificar o novo índice e a data a partir da qual passa a vigorar, anexando-se ao contrato original.
Índice de reajuste negativo
Embora incomum, é possível que o índice de reajuste apresente variação negativa (deflação) no período.
Se o contrato prevê reajuste conforme determinado índice, a aplicação do percentual negativo é válida. Ou seja, nos casos onde o índice de reajuste sofreu deflação, o valor do aluguel pode ser reduzido.
Contudo, se o contrato estipular apenas reajustes positivos, impedindo reajustes negativos, o valor permanece inalterado.
Tendências para os índices de reajuste de aluguel
Entre outras coisas, a alta do dólar e as tarifas americanas vêm causando alterações consideráveis nas atualizações dos aluguéis. Pressionado, o mercado imobiliário brasileiro busca alternativas econômicas mais viáveis, e especialistas fazem suas projeções.
Diante disso, o setor vem sinalizando uma substituição gradual do IGP-M pelo IPCA nos contratos de aluguel. A tendência reflete a busca por maior previsibilidade e estabilidade, já que o IGP-M é altamente sensível à variação cambial e aos preços no atacado.
A expectativa para os próximos anos é de que proprietários, locadores e administradores de condomínios priorizem índices mais estáveis.
- Leia também: conheça o conceito de moradia como serviço, o HaaS (house as a service).
Projeções para o IGP-M
Com tantos componentes instáveis envolvidos, a previsibilidade deste índice é muito precária. Nos últimos 12 meses, a alta atingiu mais de 8%, uma alteração impactante no bolso de muitos brasileiros.
As projeções futuras permanecem sensíveis à volatilidade do dólar e dos preços no atacado, da geopolítica e de commodities. Mudanças significativas no cenário econômico global devem impactar consideravelmente este índice.
Caso o contrato atual preveja o IGP-M como referência, as partes podem escolher alterá-lo ou negociar um reajuste menor.
Projeções para o IPCA
As projeções para o IPCA estão ligadas à política monetária e fiscal do Brasil, e à evolução do consumo das famílias.
Uma aceleração ou desaceleração da atividade econômica interna e medidas de controle da inflação impactam diretamente este índice.
A tendência de substituição do IGP-M pelo IPCA em novos contratos deve continuar, buscando maior estabilidade.
Projeções para o INPC
Alternativamente, as projeções do INPC estão atreladas à evolução dos preços dos bens e serviços essenciais.
Mudanças no cenário econômico que afetem o poder de compra dessa parcela da população, como variações no salário mínimo ou em programas sociais, podem influenciar o índice.
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