A inadimplência em condomínio ocorre quando um morador deixa de pagar em dia as taxas condominiais obrigatórias, como a mensalidade definida em assembleia. Esses valores mantêm o funcionamento e a gestão financeira do condomínio em ordem.
Mesmo que seja por imprevistos ou dificuldades momentâneas, o não pagamento traz consequências legais e impacta diretamente em todos os condôminos.
Neste texto, você vai entender o que diz a lei e quais são os desdobramentos possíveis nesses casos.
O que diz a lei sobre a inadimplência em condomínio?
Quem deixa de pagar a taxa condominial pode enfrentar cobranças formais, com respaldo direto no Código Civil. A inadimplência em condomínio é mais do que uma questão de convivência, é um tema previsto pela legislação brasileira.
De acordo com o Art. 1.336 do Código Civil, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais”, salvo se a convenção do condomínio indicar outra forma de rateio.
Ainda no mesmo artigo, está claro que o não pagamento pode gerar juros de mora, multa de até 2% e atualização monetária sobre o valor devido.
Além disso, o Código de Processo Civil, na Lei n.º 13.105/2015, indica como cobrar inadimplentes de condomínio. Ele permite que a cobrança seja feita judicialmente por meio de título executivo extrajudicial.
Isso significa que, ao apresentar a dívida em atraso, o síndico ou a administradora pode entrar com uma ação de cobrança do condomínio e, segundo o Art. 829, o morador terá três dias para quitar o débito após ser notificado.
O que ocorre quando há inadimplência das taxas condominiais?
Quando um morador deixa de pagar a taxa condominial, os efeitos vão além da dívida individual. A inadimplência prejudica o fluxo de caixa do condomínio, seja residencial ou comercial, e afeta serviços essenciais, como limpeza, segurança e manutenção.
Com isso, o condômino devedor perde alguns direitos e pode ser acionado judicialmente. Isso gera desgastes para todos os envolvidos!
Comprometimento do orçamento do condomínio
A inadimplência causa um desequilíbrio na gestão financeira condomínio, o que leva a atrasos no pagamento de fornecedores, funcionários e prestadores de serviços, como falado anteriormente.
Essa desorganização financeira pode forçar o uso de reservas emergenciais ou até resultar em cobranças extras para os condôminos adimplentes, o que gera desconforto e atritos. Além disso, dificulta o planejamento de melhorias e a valorização do imóvel a longo prazo.
Negativação do nome e bloqueio de contas bancárias
Se a dívida condominial for levada à Justiça, o nome do morador inadimplente pode ser negativado em órgãos como SPC e Serasa, o que dificulta a obtenção de crédito, financiamentos e até a assinatura de contratos de aluguel.
O juiz também pode autorizar o bloqueio de contas bancárias do devedor para garantir o pagamento da dívida. Esses bloqueios comprometem a vida financeira do condômino, que terá dificuldades para movimentar valores ou quitar outras obrigações pessoais.
Possibilidade da penhora do imóvel
Em casos mais graves, a Justiça pode autorizar a penhora do imóvel para quitar a dívida. Mesmo sendo bem de moradia, o imóvel pode ser leiloado, já que as taxas condominiais são consideradas obrigações propter rem, ou seja, ligadas à propriedade, e não à pessoa.
O que o condomínio pode fazer?
Existem formas legais de cobrar as dívidas sem gerar mais conflitos entre moradores. Tanto o síndico quanto a administradora devem atuar nessa mediação.
- Cobrança amigável: entrar em contato com o condômino, entender a situação e oferecer acordos viáveis;
- Protesto em cartório: caso a dívida não seja quitada, é possível levar o débito ao cartório para protesto, o que gera uma notificação formal;
- Negativação: o nome do devedor pode ser incluído em cadastros de inadimplentes, como Serasa, após aviso prévio;
- Ação judicial: por fim, o condomínio pode entrar com uma cobrança judicial com base no Código de Processo Civil, que prevê prazos para pagamento.
Com organização, diálogo e o suporte de uma boa administração de condomínios é possível manter as contas em dia e uma convivência saudável entre todos.
Como funciona a cobrança de inadimplentes em condomínios?
A cobrança de inadimplentes em condomínios deve respeitar as regras do condomínio e seguir um caminho legal, que vai desde uma abordagem amigável até medidas mais rigorosas, como a penhora de bens.
De acordo com o Código Civil (Art. 1.348), é dever do síndico cobrar e aplicar a multa por atraso de condomínio. Após mudanças no Código de Processo Civil, a dívida condominial passou a ser considerada um título executivo extrajudicial, tornando a cobrança direta.
Esse processo costuma funcionar da seguinte forma. Acompanhe!
- Cobrança amigável: a administradora ou o síndico entra em contato com o morador por telefone, e-mail ou carta, propondo o pagamento ou um acordo;
- Protesto em cartório: se não houver acordo, a dívida pode ser levada ao cartório de protesto, o que gera uma notificação formal ao condômino;
- Negativação do nome: com a notificação, o condomínio pode incluir o nome do devedor em serviços de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, dificultando financiamentos e compras;
- Ação judicial (execução de dívida): com base no Art. 829 do CPC, o condomínio pode ingressar com uma execução judicial. O morador é citado e tem 3 dias para quitar o débito. Caso não pague, inicia-se o processo de penhora;
- Penhora de bens: segue-se a ordem prevista no Art. 835 do CPC, com prioridade para penhora em dinheiro. Se não houver valores disponíveis, podem ser penhorados veículos, imóveis e outros bens;
- Leilão do imóvel: em situações extremas e com autorização judicial, o imóvel pode ser leiloado para quitar a dívida, mesmo que seja o único bem do devedor.
Para evitar desgastes, o síndico precisa atuar com transparência, registrar todas as tentativas de cobrança e contar com apoio jurídico. A boa prática é sempre tentar o diálogo antes de seguir com as multas de condomínio ou outras medidas legais mais severas.
Como resolver a inadimplência de condomínio?
Além de seguir as medidas legais, é possível adotar boas práticas para diminuir a inadimplência em condomínios, facilitar o pagamento e manter o equilíbrio financeiro do residencial.
Algumas ações simples podem fazer a diferença no momento da cobrança, como:
- facilitar o pagamento com boleto, Pix, cartão de crédito e débito;
- enviar lembretes antes do vencimento;
- conceder desconto para pagamento antecipado;
- criar e manter um fundo de reserva;
- manter transparência nas finanças do condomínio;
- oferecer negociações para inadimplentes;
- ter o apoio de uma administradora profissional.
Com essas medidas, o condomínio reduz riscos, fortalece o relacionamento com os moradores e evita possíveis inadimplências ao simplificar os meios de cobrança.
Quem está inadimplente pode participar de assembleia?
O condômino inadimplente pode até participar da assembleia, mas não tem direito a votar nem se candidatar a síndico, conforme o Art. 1.335 do Código Civil.
Logo, o morador só pode exercer esses direitos quando estiver em dia com suas obrigações.
O condomínio pode cortar água de condomínio inadimplente?
O fornecimento de água não pode ser cortado, mesmo em caso de inadimplência. Serviços essenciais como água, energia e gás devem ser mantidos, pois são direitos fundamentais.
O corte é considerado prática abusiva e fere o princípio da dignidade da pessoa humana.
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