Dois dos pilares da boa gestão condominial são a transparência e a comunicação eficiente, que, quando ausentes pelo gestor, redundam em apenas um resultado inevitável: a destituição, que será o tema abordado no artigo de hoje.
É certo que o procedimento para a destituição de um síndico é extremamente traumático para todos os envolvidos, sejam estes condôminos, conselheiros, administradores, síndicos e até mesmo funcionários, motivo pelo qual é importante que este processo seja o mais assertivo possível, visando a inexistência de nulidades em seu percurso. Afinal, há muito já dizia o ditado: mais vale um final horroroso do que um horror sem fim.
Pois bem.
Ao síndico, na forma do artigo 1.348 do Código Civil, compete: (I) convocar a assembleia dos condôminos; (II) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (III) dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; (IV) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; (V) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (VI) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; (VII) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; (VIII) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; (IX) realizar o seguro da edificação
Diante da inobservância dos deveres mencionados pelo artigo 1.348 do Código Civil, mais especificamente no que diz respeito à prática de irregularidades, ausência de prestação de contas e/ou administração inconveniente, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, ¼ dos condôminos poderá, com autorização do artigo 1.355 do Código Civil, convocar assembleia geral com a finalidade específica de destituir o síndico.
Mas você, caro leitor, deve estar agora se perguntando quais sãos os requisitos que deverão estar estampados na convocação desta assembleia, a fim de que sejam evitadas potenciais nulidades, não é mesmo!?
Então vamos lá!
- Elaboração de um “abaixo assinado” para a convocação da assembleia geral pretendida, o qual deverá contemplar os dados a seguir especificados: 1.1 A motivação para a destituição do síndico deverá estar expressa no cabeçalho com os fundamentos do artigo 1.349 do Código Civil; 1.2. A explanação sobre a motivação deverá ser resumida, pois o cabeçalho deverá ser inserido em todas as folhas que compõem o “abaixo assinado”, a fim de que ninguém diga, posteriormente, que “assinou o documento sem ler”; 1.3. A data, o local e o horário no qual será realizada a assembleia geral; 1.4. A perfeita identificação do condômino signatário, com a presença de seu nome completo, número de CPF e RG, número da unidade habitacional, bloco e assinatura.
- Colhidas as assinaturas no abaixo assinado, passa-se a análise da qualidade das mesmas, instante no qual deverão ser identificados os seguintes itens: 2.1. Se o condômino signatário é proprietário da unidade habitacional. Recomenda-se solicitar a fotocópia da matrícula do imóvel; 2.2. Caso não seja proprietário do imóvel, verificar se o signatário é procurador do titular da unidade. Se não for, a assinatura não terá validade para a finalidade pretendida e deverá ser desconsiderada; 2.3. Investigar se a unidade habitacional encontra-se em dia com suas obrigações condominiais. Se não estiver, a assinatura não poderá ser computada.
- Superadas as etapas de número 1 e 2, ante a presença de ¼ de assinaturas válidas, prossegue-se para a lavratura e afixação do edital de convocação da assembleia geral pretendida, o qual deverá constar com os requisitos 1.1, 1.2 e 1.3, aplicáveis ao “abaixo assinado”.
É recomendável que o edital de convocação da assembleia já preveja a eleição de novo síndico.
- Afixado o edital, todos os condôminos deverão ser convocados para a assembleia, conforme determina o artigo 1.354 do Código Civil. Para tanto, alguns itens de absoluta relevância deverão ser observados: 4.1. A convocação para a assembleia deverá se ater ao prazo estabelecido em convenção, sob pena de nulidade absoluta do ato. É importante ressaltar que cada convenção fixa os prazos aplicáveis, não havendo uma regra geral sobre o assunto; 4.2. A forma de convocação deverá ser detidamente cumprida, também sob pena de nulidade absoluta do ato. Deve-se anotar que algumas convenções determinam a convocação por carta registrada com aviso de recebimento, ao passo que outras dispõem pela mera convocação do edital em local de grande circulação do condomínio.
- Ultrapassados os passos 1, 2, 3 e 4, é chegado o grande dia: A assembleia geral. 5.1. Nesta oportunidade, o condômino signatário do edital ou a administradora de condomínio, deverá abrir os trabalhos no local, horário e data designados, passando-se a eleição do presidente da mesa e à escolha do secretário; 5.2. Cumpridas as formalidades do item 5.1, o presidente da mesa passará a palavra ao condômino signatário do edital, o qual iniciará a breve e objetiva exposição dos motivos pelos quais pretende a destituição do síndico.
Via de regra, não há um tempo assinalado para isto, mas é importante que a exposição seja sucinta, a fim de que o ato não se alongue demasiadamente.
Se a convenção não dispuser nada a este respeito, o próprio presidente da mesa estabelecerá o tempo de duração da exposição.
5.3. Terminada a exposição dos motivos, o síndico poderá apresentar sua defesa, utilizando, pelo princípio do contraditório, o mesmo tempo disponibilizado ao seu “acusador”; 5.4. Posteriormente aos debates, os condôminos presentes votarão pela manutenção ou destituição do síndico; 5.5. Obtidos os votos favoráveis da maioria simples dos presentes ao ato pela destituição do síndico, este estará então destituído; 5.6. Destituído o síndico, o presidente da mesa iniciará o processo de eleição de novo síndico, o qual será eleito também por maioria simples dos presentes; 5.7. Finda a assembleia, visando dar publicidade e convalidar o ato perante terceiros, à administradora de condomínio ou ao presidente da mesa caberá levar a respectiva ata a registro perante o cartório de registro de imóveis competente.
Em linhas gerais, o procedimento de destituição de um síndico é assim. Não é receita de bolo, pois cada convenção possui seus pormenores, mas já é uma boa diretriz para evitar nulidades e maiores desarmonias.
De todo modo, espero ter sanado boa parte das suas dúvidas.
Até a próxima!
