O contrato de aluguel, também chamado contrato de locação, é um acordo jurídico feito entre duas partes: locador (proprietário) e locatário (inquilino). O documento concede o direito do inquilino desfrutar da propriedade durante um período mediante pagamento de uma mensalidade.
Para que serve o contrato de aluguel?
No Brasil, o contrato de aluguel é moderado principalmente pela Lei do Inquilinato, que estabelece as regras do setor, incluindo normas sobre obras, direito de preferência em caso de venda do imóvel e outras formalidades.
O contrato de aluguel e o contrato de locação são sinônimos para o documento que concede ao inquilino (locatário) o direito de usar a propriedade de outra pessoa (locador) para fins residenciais ou comerciais, contanto que cuide do bem e respeite as obrigações legais.
Validade do acordo verbal vs acordo formal
É comum ver acordos informais justificados pelo desinteresse em processos burocráticos ou “amarras” jurídicas, mas será que um acordo verbal tem validade no Brasil?
Sim, os contratos verbais são previstos em Código Civil, exceto em contextos que exigem formalidade, como na compra e venda de imóveis.
O problema de ter pouca ou nenhuma formalidade no processo de locação de imóveis é que essa prática pode afetar a segurança jurídica e até resultar em decisões desfavoráveis por falta de comprovação dos fatos, e por isso não é recomendável.
Tipos de contratos de aluguel: residencial, comercial e outros
Os principais contratos de locação previstos na Lei do Inquilinato são:
- Locação residencial: destinado para moradia, abrange casas, apartamentos, lofts e outros tipos de residências, com duração usual de até 30 meses (prorrogável);
- Locação Comercial: imóveis próprios para atividade comercial, industrial ou de serviços, com prazos variados e cláusulas adaptadas para proteger interesses do negócio e do imóvel;
- Locação por temporada: também conhecida como estadia de curta duração, esse contrato prevê duração de até 90 dias (prorrogável mediante novo contrato), geralmente em imóveis residenciais mobiliados e prontos para uso temporário.
É fundamental que os contratos de locação especifiquem qual é a destinação do imóvel. Isso porque a convenção, por exemplo, pode estabelecer regras que restringem a atividade comercial ou limitam o uso de áreas comuns em hospedagens de curta duração. Consulte as regras internas do seu condomínio.
Cláusulas essenciais em um contrato de aluguel
Um contrato de aluguel, seja comercial ou residencial, deve apresentar informações que identifiquem as partes, os bens negociados, as condições para cumprir as obrigações e possíveis consequências de descumprimento do contrato.
Além disso, os documentos devem ser precisos quanto aos direitos e deveres dos inquilinos e proprietários, e indicar um local (foro) para resolver conflitos, geralmente na cidade onde o imóvel está localizado.
Identificação das partes e do imóvel
O documento deve destacar quem são as partes envolvidas no acordo e detalhes sobre o bem negociado.
- Identifique o locador e locatário: registre os nomes completos, CPF ou CNPJ, endereço e papel da cada um no contrato;
- Identifique o imóvel: descreva o endereço completo, características da propriedade e finalidade do imóvel (comercial ou residencial), número de vagas e possíveis observações, como móveis e eletrodomésticos deixados no local.
Normalmente, uma vistoria inicial é realizada por um profissional contratado ou corretor imobiliário. Registre as fotos para atestar o estado de conservação durante a entrega das chaves, e documente o arquivo para eventuais contestações na devolução das chaves.
Valor do aluguel, formas de pagamento e reajustes
A cláusula sobre o valor do aluguel deve conter o custo exato da mensalidade, detalhamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, data de pagamento e formas de pagamento, como boleto ou transferência bancária.
Um contato eficiente também especifica a responsabilidade sobre o fundo de reserva e IPTU e como as despesas da unidade (água, luz e gás) serão cobradas.
Os contratos também informa quais são os índices usados para reajustar aluguéis, a periodicidade legal para fazer os reajustes (mínimo 12 meses a partir da data de assinatura do contrato), multas previstas no contrato e o percentual de juros por atraso do aluguel.
Prazo de vigência e condições de renovação
O contrato de aluguel deve mencionar o prazo de vigência da locação, a data de entrega das chaves e saída do inquilino, os critérios para rescisão antecipada, as multas e os prazos mínimos para aviso de rescisão.
Os prazos de locação variam conforme a modalidade. As alternativas mais comuns são: contratos de até 30 meses para locação residencial, até 90 dias para locação por temporada e mínimo de 5 anos para contratos comerciais com renovação automática.
Tanto a possibilidade de renovação automática do contrato de locação quanto a denúncia vazia (retomada do imóvel sem justificativa) devem ser comunicadas com clareza e objetividade na documentação, e realizadas mediante aviso prévio de 30 dias, conforme a Lei do Inquilinato.
Garantias contratuais: fiador, caução e alternativas
O proprietário pode exigir garantias locatícias como proteção contra inadimplência, incluindo:
- Caução: inquilino deposita até 3 meses de aluguel ou oferece bens como garantia, que serão devolvidos ao final do contrato;
- Fiador: terceira pessoa (fiador) com capacidade financeira comprovada e proprietária de um imóvel quitado assume a responsabilidade pelo pagamento em caso de inadimplência;
- Seguro fiança: o inquilino contrata uma apólice de seguro junto a seguradora, que cobre os valores em caso de atraso ou danos ao imóvel por inadimplência;
- Título de capitalização: o inquilino oferece cotas de um fundo de investimento como garantia, e o locador pode receber o valor dessas cotas após notificação.
Para encontrar a alternativa mais adequada, vale analisar o perfil do cliente, as necessidades, custos e quais são as melhores práticas do mercado imobiliário.
Direitos e deveres do proprietário (locador)
Os direitos e deveres do locador (proprietário do imóvel) são definidos pela Lei do Inquilinato e boas práticas jurídicas.
São direitos do locador:
- Exigir garantias locatícias;
- Receber o aluguel e encargos pontualmente;
- Inspecionar o imóvel durante a vigência do contrato, desde que o inquilino seja previamente informado;
- Estabelecer condições do contrato de locação;
- Exigir a desocupação do imóvel quando há inadimplência, fim do contrato ou outras razões legalmente previstas.
São deveres do locador:
- Entregar o imóvel em boas condições;
- Realizar reparos estruturais e resolver defeitos anteriores;
- Pagar despesas extraordinárias do condomínio;
- Respeitar o contrato de locação e a legislação;
- Fornecer recibos de pagamento, quando exigido.
O proprietário deve ter plena consciência dos seus direitos e obrigações para não interferir nos direitos e deveres dos inquilinos, ainda que seja o legítimo dono do imóvel. Desrespeitar essas regras implica em sérios problemas jurídicos.
Direitos e deveres do inquilino (locatário)
Os direitos e deveres do locatário (inquilino) também são estabelecidos pela Lei do Inquilinato e boas práticas jurídicas brasileiras.
São direitos do inquilino:
- Receber o imóvel em boas condições para habitação;
- Não ser responsável por defeitos anteriores à locação;
- Receber comprovantes de pagamentos realizados, incluindo aluguéis e taxas;
- Isenção do pagamento de despesas extraordinárias;
- Preferência na compra, caso o proprietário decida vender o imóvel;
- Rescindir a qualquer momento, conforme previsto no contrato e na lei;
- Receber a devolução de benfeitorias necessárias feitas no imóvel.
São deveres do inquilino:
- Pagar o aluguel e encargos em dia;
- Utilizar o imóvel para a finalidade contratada;
- Manter o imóvel bem conservado;
- Informar o proprietário sobre danos ou problemas durante a locação;
- Cumprir a convenção e regimento interno do condomínio;
- Não realizar obras ou modificações sem autorização;
- Entregar o imóvel na data acordada ou conforme acordo de rescisão.
As regras existem para equilibrar a relação entre locador e locatário, preservar os bens privativos e garantir a segurança e a transparência durante a locação. Descumprir as obrigações implica em multas e até rescisão do contrato de aluguel por vias judiciais.
Como fazer um contrato de aluguel válido e seguro?
Para garantir a validade de um contrato de aluguel, é fundamental que o documento apresente informações que identificam as pessoas e os bens envolvidos, diritos e deveres de cada um, medidas legais e outras informações pertinentes ao contrato.
Muita atenção ao aproveitar modelos de contratos de locação na internet. Leia as cláusulas com cautela, ajustando conforme as necessidades e considerando a legislação (municipal, estadual e federal) vigente.
O ideal é que o contrato de aluguel seja escrito, revisado e assinado sob a supervisão de um advogado do direito condominial e imobiliário, eliminando riscos de má interpretação das leis e garantindo que as cláusulas essenciais sejam mantidas na versão final do contrato para maior segurança jurídica.
É necessário registrar o contrato em cartório?
Registrar um contrato de aluguel em cartório não é obrigatório no Brasil, especialmente quando o contrato é feito direto com uma imobiliária ou corretor registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), órgão fiscalizador do setor.
Agora, cabe aos interessados analisarem se essa é a alternativa ideal para o negócio. Para registrar o contrato de aluguel em cartório, siga os seguintes passos:
- Leve o documento assinado pelas partes ao cartório de registro de imóveis;
- Apresente um requerimento solicitando o registro do contrato ou o registro de averbação na matrícula do imóvel;
- Reconheça firma das assinaturas do locador, locatário e das duas testemunhas;
- Se uma das partes for pessoa jurídica, apresente a documentação que comprove a representação legal, como contrato social ou procuração;
- Pague as taxas de registro cobradas pelo cartório.
Uma vez registrado, o contrato fica público e pode ser usado como prova por terceiros. Essa medida é especialmente interessante em contratos de longo prazo (acima de 5 anos) ou de alto valor, comum na locação comercial.
Rescisão do contrato de aluguel: multas e procedimentos
Existem ao menos quatro modalidades de rescisão do contrato de aluguel: rescisão pelo locatário, pelo locador, por falta de pagamento ou por mútuo acordo.
A rescisão pelo locatário pode ocorrer a qualquer momento, desde que o proprietário seja notificado com antecedência mínima de 30 dias.
A rescisão pelo locador, por sua vez, só pode ocorrer por razões legalmente aceitas. Por exemplo, se o proprietário precisar utilizar o imóvel, caso o inquilino descumpra o contrato, se o imóvel precisar de obras urgentes, for vendido ou demolido. Nesses casos, a notificação deve ser feita com antecedência de 30 a 90 dias, dependendo do motivo.
Há também as rescisões por mútuo acordo entre as partes e as rescisões por falta de pagamento, que ocorrem quando há pelo menos 3 meses de inadimplência, notificação extrajudicial e o prazo para regularização já expirou.
O contrato não é anulado automaticamente em caso de falecimento do inquilino, a menos que exista uma cláusula específica que prevê essa ação, o que é bem incomum. Normalmente ele entra para o espólio (conjunto de bens, direitos e obrigações) do inquilino falecido e vira uma obrigação dos herdeiros legais.
Normalmente, os contratos com prazo determinado preveem o pagamento de multa proporcional ao período restante, exceto em caso de transferência por motivo de trabalho, que garante a isenção. Consulte o contrato de aluguel para mais informações.
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