Morar em um condomínio exige respeitar uma série de normas prescritas pela Convenção Condominial e também aquelas propostas por lei. O Novo Código Civil diz que os direitos e deveres dos condôminos são:
Pelo artigo 1.335:
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
Nessa parte a lei estabelece a autonomia da utilização das unidades do condomínio livremente, sem preferências para certos moradores. O inadimplente também não perde esse direito, podendo usufruir da unidade e áreas comuns. A única medida para enfrentar o inadimplente é fazer a cobrança da forma correta, com medidas judiciais ou extrajudiciais, sem constrangimentos.
II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
Isso frisa que a legislação determina o direito de todos usarem as áreas comuns, tanto o proprietário quanto o compossuidor de uma unidade do prédio, ou seja, nenhum condômino pode tornar uma área “exclusiva”.
Caso a lei não for respeitada, é dever da Convenção do Condomínio propor punições para esse e outros tipos de desrespeito com as normas determinadas.
III – Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite;
É nessa situação em que os inadimplentes ficam de fora. Eles não podem participar das assembleias e seu voto não seria válido. Ele tem que aceitar o que foi acordado na reunião.
Em casos de rateio extra, como a execução de obras que exigem um quorum especifico e alterações que podem influenciar no bolso no condômino e estrutura do edificio, há uma exceção e o inadimplente pode participar da assembleia. Em casos de acordos de pagamento e direitos de propriedade (como o sorteio de garagens, por exemplo), o inadimplente também pode participar.
E pelo artigo 1.336:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Como regra geral todos devem pagar as frações ideais do condomínio, mas se houver outra despesa, extraordinária, considerada pela convenção condominial a possibilidade de contribuição, ela também deve ser feita.
II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
O condômino deve preservar os patrimônios individuais e coletivos, conservando a segurança da construção. Ele não pode fazer uma obra sem verificar a estrutura, capacidade e características da edificação, correndo o risco de promover irregularidades.
III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Esse inciso se refere a um condômino que quer fazer alguma mudança particular no edifício. É proibido alterar o que está no projeto inicial do condomínio, apenas se a questão for discutida e aprovada em assembleia.
IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;
Nesta parte a lei firma que um condômino deve respeitar o direito dos demais na qualidade do ambiente, ou seja, cumprir as normas de comportamento feitas na convenção condominial (como horários de barulho e utilização de áreas comuns, por exemplo).
- §1 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
- §2 O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
