Quando falamos em inadimplência, logo pensamos nas medidas que o condomínio pode adotar em favor dos seus devedores. Pensando nisso, aqui iremos tratar das ações judiciais que o condomínio poderá ter contra os inadimplentes. Vamos lá!
A legislação vigente prevê 2 opções para cobrar o devedor de quota condominial: (1) ação de cobrança e (2) ação de execução. Mas você, caro leitor, deve estar se perguntando: qual é a diferença entre os 2 procedimentos citados à cima, não é mesmo!? Então vamos à resposta:
A ação de cobrança é um processo de conhecimento, o que significa dizer que esta terá que passar pelas 5 fases correspondentes à espécie, que são (a) Postulatória – apresentação da inicial com todos os documentos comprobatórios da dívida; (b) ordinatória – o devedor será citado e apresentará sua defesa; (c) instrutória – é a hora de produzir provas, sejam testemunhas periciais, etc; (d) decisória – o juiz dá a sentença e; (e) recursal – o processo é remetido para o tribunal, caso haja recurso de alguém.
Perceba que uma ação de conhecimento poderá ser bastante morosa, podendo levar, em média, de 2 a 4 anos, para que o condomínio consiga iniciar a fase de cumprimento sentença (penhora e pagamento) e ver a “cor do dinheiro”.
Contudo, esta espécie de ação também possuí benefícios, tais como: (i) durante o processo as taxas vincendas poderão ser incluídas –art. 323 CPC; (ii) atas de assembleias gerais ordinárias mal redigidas poderão ser utilizadas como prova da dívida.
Na outra ponta do raciocínio está a ação de execução (art. 784, X, CPC), que é muito mais ágil e poderá acarretar direto na penhora de bens do condômino devedor, caso este não efetue o pagamento da dívida em até 3 dias do recebimento da carta de citação.
Mas cuidado! Para que seja possível ingressar com uma ação de execução é necessário que exista um título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC), que deverá ostentar simultaneamente as características de (a) certeza, (b) liquidez e (c) exigibilidade, sob pena de a ação ser julgada extinta e resultar em custos desnecessários para o condomínio.
Certeza é o fato de que a taxa de condomínio executada possuí previsão na convenção de condomínio. Liquidez relaciona-se com a elaboração de uma previsão orçamentária clara, objetiva, com uma ata de assembleia bem escrita que especifique detalhadamente cada receita e despesa, assim como a forma de rateio. Exigibilidade significa que a data de pagamento venceu e a quota não foi paga.
Muito importante: Na ação executiva não poderão ser incluídas as prestações condominiais vincendas, ao contrário do que ocorre na cobrança.
Independentemente da via eleita, cabe ao síndico cobrar os devedores sem lhes oferecer descontos (art. 1.348, VII, CC), enquanto aos condôminos compete pagar suas quotas em dia (art. 1.336, I, CC), sendo certo que, se cada um cumprir o seu papel, a harmonia e a saúde financeira do condomínio serão mantidas. Caso contrário, tendo em vista que a dívida pertence à unidade condominial (obrigação propter rem – art. 1.345 CC), esta será invariavelmente quitada, ainda que para isto o imóvel tenha que ser levado a leilão.
