No dia 30 de novembro é comemorado o “Dia do Síndico”. Elencamos no presente artigo algumas das responsabilidades legais cíveis e criminais do síndico e os cuidados a serem tomados para não incorrer em descumprimentos legais, haja vista que as responsabilidades impingidas a este cargo vão muito além daquelas competências previstas no artigo 1.348 do Código Civil.
Há quem diga que qualquer um pode ser síndico. Longe de ser verdade tal afirmação já que a administração de um condomínio envolve tantas tarefas, que atualmente se iguala a gestão de uma empresa de pequeno porte. Manter todos os ambientes compartilhados em boas condições, estar atento às normas e leis que garantem a segurança de todos requer talento, organização, competência e dedicação. Além dos conhecimentos em administração e um pouco de direito, as habilidades como gestão de pessoas e liderança, estão entre às responsabilidades que o cargo exige.
Nos termos da legislação vigente no Brasil, o síndico pode responder civil e criminalmente quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros e ainda quando suas ações se configurarem como criminosas ou contraventoras.
Uma das principais obrigações do síndico é a correta prestação das contas ao condomínio ao tempo e modo devidos. Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar indevidamente de fundos do condomínio.
O síndico deve acionar os inadimplentes de forma direta e judicialmente quando necessário. Todavia, deve atentar ao meio e modo de divulgação dos nomes dos condôminos inadimplentes evitando ações indenizatórias por exposição indevida destes devedores.
O Código Civil traduz que obras urgentes, chamadas de obras “necessárias” (artigo 1.341) podem ser feitas sem autorização de assembleia, entretanto o síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembleia. Assim, é preciso ter atenção na hora de determinar a realização de obras no condomínio e separar as que são voluptuárias, úteis e as efetivamente necessárias.
Em casos de negligência ou imprudência na manutenção da estrutura ou equipamentos do condomínio, que gerem acidentes ou danos aos usuários, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados.
O síndico deve atentar as condições de trabalho na contratação de serviços de terceiros, visto que sempre que um funcionário se acidenta no local de trabalho, no caso o condomínio, o contratante também pode ser responsabilizado. O condomínio pode ser responsabilizado ainda, se um funcionário ocasionar danos a um condômino.
De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Contudo, quando o empreendimento tem funcionários específicos para esta função, como porteiros, o condomínio pode, sim, vir a ser acionado e eventualmente responsabilizado.
Todas as responsabilidades atribuídas ao condomínio poderão atingir o síndico, haja vista que se o condomínio for processado, este por sua vez poderá processar o síndico, de forma regressiva.
