Saber como eleger um síndico é fundamental, já que a eleição é um dos momentos mais importantes da vida condominial. Ela define quem vai representar o prédio juridicamente, controlar o orçamento e responder pelas decisões do dia a dia pelos próximos dois anos.
Apesar disso, muitos condomínios cometem erros de procedimento que podem levar à anulação do processo. Convocações fora do prazo, falta de quórum e contagem errada de votos comprometem a validade da eleição.
Neste guia, você acompanha o passo a passo prático para organizar a eleição com segurança jurídica, das regras de convocação até a formalização da ata.
Quando o condomínio precisa eleger um síndico?
A eleição acontece em três situações principais.
- Fim de mandato: o síndico atual exerce a função por até dois anos, conforme o artigo 1.347 do Código Civil, e, ao término do período, é preciso eleger um novo ou reconduzir o mesmo;
- Vacância: quando o síndico renuncia, falece ou se torna incapaz de exercer a função. Nesses casos, o subsíndico, se houver, pode assumir interinamente até a nova eleição;
- Destituição: a assembleia pode destituir o síndico por gestão irregular, conforme o artigo 1.349 do Código Civil. Nesse caso, é convocada uma assembleia extraordinária com pauta específica de destituição e nova eleição.
Em todas as situações, vale o mesmo rito de convocação formal, quórum válido, votação e ata.
Quais são os requisitos para ser candidato?
O Código Civil é flexível quanto a quem pode se candidatar. O artigo 1.347 diz que o síndico não precisa ser condômino, ou seja, pode ser uma pessoa de fora, como um síndico profissional contratado para a função.
A maioria dos condomínios elege moradores, mas a tendência de contratar profissionais especializados cresceu nos últimos anos, especialmente em prédios grandes ou com gestão complexa.
A convenção do condomínio pode estabelecer requisitos adicionais, como:
- ser proprietário de uma unidade;
- estar quite com a taxa condominial;
- não ter sido destituído de cargos anteriores;
- ter idade mínima (geralmente 18 anos);
- não responder a processos relacionados ao condomínio.
Vale conferir a convenção antes da eleição, porque cláusulas extras precisam ser respeitadas. Se a convenção é omissa, vale apenas o que diz o Código Civil.
Como funciona a apresentação dos candidatos na prática
Segundo o gestor condominial da BRCondos Joinville, Sandro Correa, normalmente não acontecem campanhas antes da eleição.
“Os candidatos se apresentam no dia e depois é feita a votação na sequência. Em alguns condomínios, estamos implantando uma pré-seleção com o conselho, que funciona assim:
- Enviamos um comunicado aos moradores com antecedência de 30 a 60 dias antes da eleição, convidando os interessados a se manifestarem;
- Os candidatos passam por uma entrevista com o conselho para saber dos desafios e necessidades do cargo.
Se ninguém se candidatar ao posto, é aberta uma seleção externa para síndicos profissionais e, no dia da eleição, são apresentados três candidatos e, na sequência, acontece a votação”, explica.
Ainda, segundo o gestor, o futuro síndico pode fazer uma pré-campanha apresentando suas propostas, currículo e articular conversas com os moradores. Em alguns casos, até são criadas chapas, com a equipe administrativa já definida e completa.
Quem pode votar na assembleia de eleição?
A regra geral é que o direito a voto pertence aos proprietários das unidades. Cada unidade vale um voto, salvo previsão diferente na convenção (que pode dar peso por fração ideal).
Em situações específicas, vale atenção a alguns pontos específicos.
- Inquilino: pode votar apenas com procuração do proprietário, salvo se a convenção autorizar expressamente sua participação em pautas ordinárias;
- Coproprietários: dividem o voto entre si ou indicam um representante;
- Inadimplente: o artigo 1.335, inciso III do Código Civil veda o direito de voto a condôminos inadimplentes;
- Pessoa jurídica proprietária: vota por meio de representante legal.
A administradora costuma preparar a lista de presença e validar quem está apto a votar antes do início da assembleia. Esse cuidado evita questionamentos posteriores.
Como convocar a assembleia de eleição?
A convocação é o ato que dá início formal ao processo eleitoral. Se for feita errada, toda a eleição pode ser questionada juridicamente. Veja o passo a passo.
- Definir prazo de convocação: o Código Civil não estabelece prazo único. A convenção do condomínio costuma exigir antecedência de 8 a 15 dias;
- Elaborar o edital: o documento deve trazer data, hora, local, pauta (eleição de síndico, eventualmente subsíndico e conselho), informações sobre a primeira e segunda convocações;
- Divulgar para todos os condôminos: os meios variam (mural, e-mail, aplicativo, carta). A convenção define o canal oficial;
- Coletar comprovações de envio: protocolo de entrega, screenshot do envio no app, lista de e-mails. Essa documentação protege a validade.
A assembleia de condomínio tem regras próprias de funcionamento e essas etapas precisam ser cumpridas com cuidado.
Qual é o quórum mínimo para a eleição?
O quórum é o número mínimo de condôminos presentes (ou representados) necessário para validar a assembleia. Para eleição de síndico, o Código Civil prevê dois momentos.
- Primeira convocação: maioria dos condôminos (mais da metade das unidades);
- Segunda convocação: qualquer número de presentes, geralmente uma hora depois da primeira.
A convenção pode exigir quórum mais alto, mas não mais baixo do que o legal. A maioria dos condomínios opera na segunda convocação, porque é raro a primeira atingir 50% de presença.
O quórum se conta no início da assembleia. Se condôminos forem chegando depois, eles participam, mas a validação inicial já foi feita.
Como conduzir a votação?
A condução da votação é um ponto primordial do processo. Há três modelos mais usados.
- Voto aberto: cada presente declara em quem vota. Mais simples, mas pode constranger;
- Voto secreto: cédulas em urna. Mais transparente, recomendado quando há mais de um candidato e clima sensível;
- Voto digital: pela plataforma de assembleia digital, com identificação do votante e registro automático.
A Lei 14.309/2022 deu validade jurídica plena à assembleia virtual e ao voto digital, desde que a convenção permita ou a assembleia aprove esse formato.
O candidato eleito é o que receber a maioria simples dos votos válidos, salvo regra diferente na convenção. Em caso de empate, costuma haver nova rodada de votação entre os mais votados.
Como elaborar a ata da eleição?
A ata é o documento que formaliza o que aconteceu na assembleia. Sem ata válida, a eleição não tem efeitos jurídicos.
A ata da eleição deve conter:
- data, hora e local da assembleia;
- forma de convocação (com referência ao edital);
- lista de presença com identificação e assinatura dos votantes;
- pauta original e ordem de discussão;
- nomes dos candidatos;
- resultado da votação (número de votos para cada candidato);
- nome do síndico eleito, com CPF e contato;
- duração do mandato;
- assinaturas do síndico que presidiu e do secretário da assembleia.
Recomenda-se registrar a ata em cartório, especialmente em condomínios maiores. O registro confere fé pública e protege contra contestações futuras.
Como evitar a anulação da eleição?
Algumas falhas frequentes podem levar à anulação. Conheça as principais.
- Convocação fora do prazo: edital enviado com antecedência menor que a convenção exige;
- Pauta vaga: edital que não menciona expressamente “eleição de síndico” como item da ordem do dia;
- Quórum insuficiente: contagem de presença em desacordo com o exigido;
- Voto de inadimplente: contagem de voto de morador em atraso, sem autorização específica;
- Ata incompleta: documento sem detalhamento do resultado ou sem assinaturas;
- Falta de comprovação de convocação: ausência de protocolos ou registros de envio.
Quando há suspeita de irregularidade, qualquer condômino pode questionar a validade da eleição judicialmente. O prazo prescricional varia, mas costuma ser de 5 anos para anulação de ato societário.
Eleição online: a opção que veio para ficar
A assembleia digital é hoje uma alternativa consolidada. Ela combina o rito legal da eleição com a praticidade de plataformas online:
- o condômino acessa o sistema pelo computador ou celular;
- confere as pautas em discussão;
- participa de votações online.
A BRCondos, uma das maiores administradoras de condomínios do Brasil, oferece um módulo de assembleia virtual com validade jurídica, registro automático de presença, votação rastreável e geração de ata digital. Tudo dentro do mesmo aplicativo usado para gestão financeira, reservas e comunicados.
Esse formato aumenta a participação dos moradores, reduz custos com locação de espaço e elimina filas e horários inflexíveis. Para condomínios com moradores que viajam ou trabalham fora, é uma estratégia garantir presença real.
Próximos passos após a eleição
Eleito o síndico, alguns atos precisam acontecer logo nas primeiras semanas:
- registro da ata em cartório (quando aplicável);
- atualização do CNPJ do condomínio na Receita Federal (caso o síndico seja o responsável legal cadastrado);
- comunicação formal a fornecedores, bancos e administradora sobre a troca de gestor;
- reunião de transição com o síndico anterior para receber documentos, senhas e relatórios;
- apresentação do plano de gestão na próxima assembleia.
É recomendável que a transição comece 60 dias antes do síndico assumir o condomínio. O conselho fiscal também costuma ser eleito na mesma assembleia e divide com o síndico a responsabilidade pela fiscalização das contas.
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Saber como eleger um síndico com segurança jurídica exige cuidado com prazos, documentos e procedimentos. A BRCondos apoia esse processo com tecnologia, suporte operacional e expertise consolidada em mais de 100 unidades pelo Brasil.
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Perguntas frequentes sobre eleição de síndico
Qual é o tempo de mandato do síndico?
O artigo 1.347 do Código Civil estabelece mandato de até dois anos, com possibilidade de renovação. A convenção do condomínio pode prever prazo menor, mas não maior. A reeleição é permitida sem limite, salvo regra diferente na convenção.
Síndico precisa ser morador do condomínio?
Não. O Código Civil permite que o síndico seja pessoa de fora do condomínio, como acontece com o síndico profissional. A maioria dos condomínios elege moradores, mas a contratação de profissional é uma opção crescente, especialmente em prédios maiores.
O inquilino pode votar na eleição de síndico?
Em regra, não. O direito de voto pertence ao proprietário. O inquilino só vota se tiver procuração do proprietário ou se a convenção autorizar expressamente. Em pautas que envolvem despesas extraordinárias, o voto é sempre do proprietário.
O que acontece se ninguém quiser ser síndico?
A primeira saída é a contratação de um síndico profissional externo. Se mesmo assim não houver candidato, o juiz pode nomear um administrador judicial, conforme o artigo 1.350, parágrafo 1º do Código Civil. É a última hipótese e costuma ser cara para o condomínio.
Posso destituir o síndico antes do fim do mandato?
Sim. O artigo 1.349 do Código Civil prevê destituição por gestão irregular, em assembleia extraordinária com quórum específico (maioria absoluta dos condôminos, salvo regra diferente na convenção). O processo precisa de pauta clara, defesa do síndico e registro detalhado em ata.
