A Convenção e o Regimento Interno do condomínio são essenciais para que todos saibam até onde podem ir, respeitem o limite e tenham bom senso com a rotina de todos.
É importante relembrar neste momento, resumidamente, o que cada documento trata.
- A convenção trata as regras e composição principal do empreendimento: áreas comuns, regras de assembleias, corpo diretivo, forma de cobrança, frações de solo, gestão de inadimplentes, destinação de moradia, etc. A convenção do condomínio deve atender o artigo 1334 do Código Civil, fazendo dessa forma citação quanto ao Regimento Interno
- O regimento interno, também conhecido como regulamento, trata de assuntos mais relacionados a regras de convívio, como uso de garagens, espaços comuns, áreas passíveis de reserva, hóspedes, convidados, procedimentos de segurança, piscina, playground, etc.
Temos um artigo que explica melhor estes importantes documentos. Clique aqui para ler mais. Mas, hoje, vamos falar sobre como alterar a convenção e o regulamento interno do condomínio.
Como alterar a convenção e regulamento interno do condomínio
É necessário uma votação com quórum qualificado e uma assembleia deve ser convocada para esse fim, com pauta com a ordem do dia, especificando que haverá mudanças na convenção ou regimento.
Para alterar a convenção deve-se realizar assembleia específica e são necessários (2/3) dois terços do total de proprietários para aprovação. Depois de feita a votação, é preciso elaborar um documento que dê registro no cartório para validação das alterações.
Para alterar o regimento interno é necessário quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia. Em algumas convenções está especificado o quórum necessário, mas isso é uma regra de cada condomínio.
Importante: é possível elaborar documento com regras do perfil do empreendimento, de forma específica e que “NÃO CONTENHAM CONFLITOS” em relação ao especificado na Convenção do Condomínio. Ao elaborar documento “em separado” (Regimento Interno), é importante que se tenha o conhecimento de forma ampla de toda Convenção do Condomínio.
Mas, o que acontece se o Regimento Interno estiver citado dentro da Convenção?
Segundo nosso Código Civil em seu artigo 1.334, além das cláusulas referidas no art. 1332 a convenção determinará o seguinte:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
A lei diz no artigo V que a convenção deverá atender o regimento interno. Quando chegam neste ponto, muitos gestores são levados a incluir integralmente os itens do regimento interno dentro da convenção. Desde modo, para qualquer tipo de alteração fica sendo necessário aprovação de 2/3 dos proprietários, engessando desta forma processos que poderiam ser resolvidos de forma simples.
Uma boa prática, segundo Odilanir Macedo, síndico e franqueado da rede BRCondos é fazer os documentos separados e citar na convenção apenas aqueles itens que são praticamente “imutáveis”, e incluir ainda a informação de que haverá um regimento interno específico, que poderá ser aprovado por maioria simples, exceto, aquelas situações que contraponham o que está na convenção.
Macedo, relata que teve bastante trabalho quando se deparou com um caso destes em um dos condomínios administrado. “Quando conseguimos reunir 2/3 dos moradores, isso porque o condomínio é de pequeno porte, a primeira pauta foi desvincular o regimento da convenção, para conseguirmos atualizar e alterar o que for necessário com mais facilidade”, lembra.
Meu condomínio não possui Convenção
Existem casos, principalmente condomínios “antigos” ou que tiveram problemas em seus processos de Incorporação ou Construção, cuja habitação foi efetuada e, não existe Convenção ou mesmo Regimento conhecidos ou em conformidade ao exigido.
Para esses casos sugerimos:
1) Solicitar busca junto ao Cartório de Registro de Imóveis, quanto aos documentos do “memorial de incorporação”;
2) Caso não seja localizada documentação, ou apenas parcialmente, procurar auxílio para elaboração dos respectivos documentos (Convenção e Regimento);
3) É importante requisitar também junto a Prefeitura Municipal de sua Cidade os documentos alusivos a Edificação, como plantas e mapas de áreas. Esse procedimento, embora um pouco “trabalhoso” implicará na legalização e cumprimento das obrigatoriedades exigidas em relação aos Condomínios.
O síndico utiliza esses dois importantes documentos para realizar toda a gestão condominial. Aproveite nossa dica para verificar se a Convenção e Regimento Interno estão atualizados e condizentes com a realidade do seu condomínio.
