O pagamento das quotas condominiais é um dever primário dos condôminos, na forma do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e é aplicável ao seu proprietário registral (aquele que consta na matrícula), e ao titular de um compromisso particular de compra e venda.
Vale mencionar que as quotas condominiais constituem-se em obrigações propter rem (aquelas que são próprias da coisa e não da pessoa), conforme determina o artigo 1.345 do Código Civil, ou seja:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Na hipótese que estamos apreciando no momento, ao falecer, pelo princípio de Saisine fixado pelo artigo 1.784 do Código Civil, os bens que compõem a esfera patrimonial do falecido transferem-se desde logo aos seus herdeiros. Na prática, é necessária a abertura de um inventário, nomeando-se um inventariante para representar o espólio (massa de bens do falecido).
Em se tratando de cobrança de quotas condominiais de condômino falecido, o espólio deverá ser citado no processo para pagamento da dívida na figura do seu inventariante. Caso não tenha sido aberto inventário, todos os herdeiros e o cônjuge supérstite (sobrevivente), deverão ser citados para pagamento da dívida condominial.
E se o condômino inadimplente falecer no curso do processo de cobrança de quotas condominiais!?
Aí então um requerimento comprovando o óbito (certidão de óbito) deverá ser levado ao processo, juntamente com o pedido de citação do espólio, caso tenha sido aberto inventário ou citação de todos os herdeiros e do cônjuge, caso o inventário ainda não tenha sido aberto, para que a ação prossiga e culmine no pagamento da dívida ou na venda judicial do imóvel para quitá-la.
Para cada dificuldade sempre há a forma correta de superá-la, ainda mais no Direito, que não é uma ciência exata.
