Garantia locatícia é prevista na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991, art. 37) e tem por finalidade proteger o locador contra inadimplência de aluguéis e encargos ou danos ao imóvel durante o período de utilização pelo inquilino.
Existem diferentes modalidades de garantia previstas na lei: caução, fiador, seguro fiança e título de capitalização. Neste artigo, você vai entender melhor como funcionam as garantias, qual é a modalidade mais indicada para cada situação, regras de uso e outras informações úteis.
O que é uma garantia locatícia?
Garantia locatícia é uma forma de proteção para o proprietário (locador) em contratos de aluguel. Ela assegura o pagamento caso o inquilino não cumpra com suas obrigações, como:
- Encerrar o contrato com débitos pendentes;
- Não pagar a taxa de condomínio;
- Causar danos ao imóvel.
É uma exigência comum e que garante segurança financeira para o locador.
O que a lei diz sobre garantia de locação?
Solicitar uma garantia no contrato de aluguel é uma prática prevista na Lei do Inquilinato, que diz:
Art. 37: “No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
- Caução;
- Fiança;
- Seguro de fiança locatícia;
- Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei n.º 11.196/2005)”
O proprietário pode exigir mais de uma garantia locatícia?
O proprietário não pode exigir mais de uma garantia em um contrato de locação, sob pena de nulidade, como é mencionado no parágrafo único do art. 37 da Lei do Inquilinato. Essa é considerada uma prática abusiva contra o inquilino, proibida no Brasil.
Conheça os 4 tipos de garantias locatícias
Existem quatro tipos de garantias, cada uma com funcionamento e aplicação específica. Entenda as diferenças entre cada modalidade e qual alternativa escolher.
Caução
A caução é um depósito antecipado, equivalente a até 3 aluguéis, usado para abater valores no final do contrato referentes a aluguel, taxa de condomínio, contas atrasadas ou danos ao imóvel. As formas de caução aceitas são:
- Dinheiro: mais comum, depositado em conta poupança específica, em nome do locador ou conjunta;
- Bens móveis ou imóveis: veículos e casas podem ser usados como caução em contratos mais caros.
O cálculo da caução é bem simples: R$ 1.500 (mensalidade do aluguel) x 3 (meses adiantados) = R$ 4.500 (valor da caução).
A vantagem da caução é ser um modelo simples e sem burocracia, mas que exige um valor de entrada que fica travado durante todo o período de locação. Esse valor é devolvido ao inquilino no fim do contrato com correção, desde que não existam dívidas ou reparos necessários no imóvel.
Fiador
A garantia com fiador conta com o apoio de um terceiro (ex.: parentes proprietários de imóveis) que assume a responsabilidade pela dívida do inquilino, caso não cumpra o contrato.
Para ser um fiador, é preciso:
- Comprovar renda compatível;
- Não ter restrições no nome (nome sujo);
- Possuir imóvel quitado na mesma cidade do imóvel alugado.
A aprovação do fiador passa por avaliação cadastral e pode exigir documentos pessoais, comprovantes de renda e matrícula do imóvel. Como a responsabilidade é solidária, mesmo que não tenha custo direto para o inquilino, ainda é preciso encontrar alguém disposto a assumir o risco.
Seguro fiança
O seguro fiança funciona diferente da caução: em vez de um depósito, o inquilino paga a apólice do seguro, geralmente entre 8% e 15% do valor anual do aluguel, para uma seguradora especializada, mas esse valor não é reembolsável.
Considerando um plano mais econômico (8%), o cálculo fica assim: R$ 18.000 (valor anual do aluguel) x 8% = R$ 1.440/ano ou R$ 120/mês (valor do seguro).
A cobertura do seguro fiança pode incluir:
- Aluguel em atraso;
- Multa contratual;
- Encargos (condomínio, contas, IPTU);
- Danos ao imóvel (dependendo do plano).
Essa opção pode ser a melhor porta de entrada para quem está alugando o primeiro imóvel por várias razões: não precisa desembolsar um valor alto, não depende de terceiro e a despesa é parcelada ao longo do contrato, sem sobrecarregar as finanças. O contrato é válido por 12 meses, com renovação enquanto durar o contrato de locação.
Título de capitalização
O título de capitalização tem se tornado uma opção comum. Além de o inquilino cumprir uma obrigação com o proprietário, ele também pode participar de sorteios da Loteria Federal e resgatar o valor corrigido ao final do contrato, conforme as condições do título.
A análise de crédito tende a ser mais flexível, variando conforme a empresa emissora, mas essa garantia exige um investimento alto no início — entre 6 e 12 meses de aluguel.
Confira o cálculo do título de capitalização: R$ 1.500 (aluguel) x 6 (meses adiantados) = R$ 9.000 (valor do título).
A vantagem é que o proprietário tem uma garantia mais robusta que cobre a inadimplência, conforme regras do contrato, enquanto o inquilino pode resgatar o valor no fim do contrato.
Tipo de garantia locatícia mais indicada em cada contrato
A melhor garantia de aluguel depende do perfil do inquilino, do tipo de imóvel e do objetivo do proprietário. Aqui está um comparativo entre as garantias, vantagens, desvantagens e cenário mais indicado para acertar na escolha:
| Garantia | Vantagem | Desvantagem | Indicação |
| Caução | Contratação ágil, baixa complexidade, valor reembolsável. | Exige valor inicial (1-3 aluguéis). | Locação residencial, negociações rápidas. |
| Fiador | Não exige valor inicial. | Exige apoio de terceiro com imóvel quitado, risco solidário ao fiador. | Contratos tradicionais. |
| Seguro fiança | Flexibilidade, facilidade para contratar. | Valor não reembolsável. | Locação residencial, primeiro imóvel, imóvel comercial. |
| Título de capitalização | Garantia robusta, valor reembolsável, participação em sorteios (Loteria Federal). | Exige alto valor inicial (6-12 aluguéis). | Locação de médio a alto padrão, imóvel comercial. |
Vale mencionar: caução e fiador não são garantias comuns em locação de imóveis comerciais devido aos riscos associados ao empreendimento. Esse tipo de contrato exige proteção mais robusta, como um título de capitalização ou seguro fiança.
Seguro fiança x seguro residencial
Seguro fiança e seguro residencial são seguros diferentes, mas com finalidades complementares na locação. Enquanto o seguro fiança oferece garantias financeiras no contrato de locação, cobrindo possíveis inadimplências do inquilino, um seguro residencial protege a propriedade em caso de sinistros como incêndio, alagamento e problemas com encanamento.
Como a inadimplência do inquilino afeta o condomínio?
A inadimplência é um dos fatores mais críticos para a saúde do condomínio, pois os seus impactos são sentidos por todos rapidamente.
Quando moradores deixam de pagar, há uma redução imediata no caixa. Isso dificulta o pagamento de despesas essenciais como água, energia e funcionários, além de levar ao uso do fundo de reserva e até ao risco de atrasos e multas.
Para compensar essa perda de receita, muitas vezes é necessário aumentar a taxa condominial, mas isso pode gerar insatisfação entre os moradores adimplentes e até provocar um efeito cascata, com mais pessoas deixando de pagar.
Com menos recursos disponíveis, o condomínio também precisa adiar manutenções, cancelar obras e cortar melhorias, o que compromete a conservação do patrimônio e pode desvalorizar os imóveis. Além disso, a cobrança dos inadimplentes envolve custos jurídicos, como honorários e processos, que nem sempre garantem a recuperação total dos valores devidos.
No longo prazo, um condomínio com alta inadimplência se torna menos atrativo para compradores e locatários, dificultando negociações e reduzindo seu valor de mercado.
Como lidar com moradores inadimplentes
Lidar com moradores inadimplentes exige rapidez, organização e comunicação clara. Algumas ações objetivas fazem toda a diferença no resultado:
- Lembrete preventivo: evite que moradores se esqueçam das obrigações enviando lembretes antes do vencimento;
- Cobrança amigável: faça contato direto e respeitoso para resolver o imprevisto pacificamente;
- Política de negociação: defina a política de negociação interna e ofereça parcelamento com regras claras, prazo curto e formalização por escrito;
- Juros e multa conforme convenção: uma política justa e previsível evita questionamentos e reforça a seriedade da gestão;
- Cobrança extrajudicial e jurídica: atrasos prolongados podem ser tratados por terceirizadas (extrajudicial) ou ação judicial, em casos mais complexos;
- Transparência com os adimplentes: sem expor devedores, apresente o panorama, os reflexos e as medidas para solucionar o problema.
Soluções da BRCondos
É essencial que os indicadores de inadimplência do condomínio sejam acompanhados mensalmente pelo síndico. Com o modelo de prestação de contas online da BRCondos, é possível acompanhar a movimentação diariamente.
O Livro de Prestação de Contas enviado no fim do mês formaliza a situação do último ciclo, o que permite uma ação rápida para reparar a situação e evitar que os efeitos da inadimplência sejam prolongados.
Síndico, você também pode contar sempre com o suporte administrativo especializado e outras soluções da BRCondos para tomar decisões assertivas, que protegem a saúde financeira do seu condomínio. Entre em contato e fale conosco para mais informações!
Perguntas sobre garantia locatícia
O que acontece quando a dívida ou dano é maior que a caução?
Caso a dívida em aberto (aluguéis e encargos atrasados) ou despesas com reparos necessários sejam maiores que o valor depositado em caução, o proprietário tem o direito de utilizar o valor disponível e cobrar a diferença do inquilino.
Pode cobrar uma nova garantia na renovação do contrato?
Não pode. Ainda que o contrato seja renovado e o aluguel reajustado, o proprietário não pode solicitar uma nova garantia ou complemento do saldo em um contrato de aluguel com garantia ativa.
Posso utilizar o valor da caução para pagar aluguel atrasado?
Não. O valor é utilizado como garantia no final do contrato. Ou seja, se existir algum débito remanescente ao devolver o imóvel, a caução será utilizada para abater os valores.
O fiador pode desistir ou ser substituído?
O fiador pode pedir exoneração do compromisso, mas precisa seguir regras legais e ser substituído por outro fiador ou garantia locatícia (caução, seguro fiança ou título de capitalização).
Pode cobrar 2 meses de caução?
Sim. A Lei do Inquilinato define que o valor da caução não pode ultrapassar 3 meses de aluguel, aplicado em conta definida no contrato de locação e devolvido ao inquilino ao final do contrato com correções da poupança, se não houver pendências.
Referências:
