A cobrança da taxa de condomínio vale para todos os moradores e visa garantir fundos para atender às demandas rotineiras do condomínio, como administração, segurança, operação e manutenções das áreas comuns.
Só que esse ainda é um tema nebuloso para muitos moradores e existem dúvidas frequentes sobre o percentual da cobrança. É justo um morador do térreo pagar o mesmo que um morador da cobertura? Como essa despesa deveria ser calculada? Esse foi o tema discutido pelo TJMG e STJ. Continue a leitura para entender o ponto de vista da Justiça sobre o assunto.
Justiça exclui cobrança maior de taxa de condomínio para coberturas em BH
Uma decisão recente da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte (MG) declarou ser ilegal cobrar taxas de condomínio diferenciadas para unidades da cobertura em um condomínio da capital mineira.
Na decisão assinada pela juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, foram anuladas as duas cláusulas da convenção que aplicavam rateio mais elevado às coberturas para despesas ordinárias.
Aplicação da fração ideal
A fração ideal corresponde à medida de cada unidade privativa em relação ao total do terreno. É fato que um imóvel amplo na cobertura, com benefícios exclusivos, influencia o valor do seguro predial, fundo de obras e benfeitorias estruturais e, portanto, deve ser cobrado proporcionalmente.
Neste caso julgado, o autor da ação — dono de uma das 16 unidades do prédio e detentor de 11,7831% do terreno — afirmou ter sido prejudicado pelo modelo de rateio adotado em 17 de agosto de 2020, pagando um valor muito superior em comparação aos demais proprietários.
Da assembleia para os tribunais
O tema foi discutido em assembleia, com pedido de correção feito pelo autor, mas a proposta foi rejeitada pela maioria dos condôminos, que defenderam a justiça da cobrança com base na dimensão da unidade e a presença de itens exclusivos, como piscina e espaços de lazer privativos.
No entanto, o laudo da perícia revelou uma cobrança 101% maior em relação às outras unidades até mesmo em despesas que deveriam ser assumidas igualmente por todos, como:
- Salários e encargos de funcionários;
- Materiais de limpeza;
- Manutenção de equipamentos;
- Segurança eletrônica;
- Sistemas de segurança;
- Despesas administrativas;
- Honorários do síndico.
Entendimento da juíza e do STJ
Para a magistrada, “A soberania da assembleia condominial, que rejeitou a alteração da convenção, encontra limites na vedação ao abuso de direito. Ao impor à minoria [dono da cobertura] um custo desproporcional que desonera a maioria, os condôminos agem em excesso de poder, passível de correção judicial”.
A decisão reforça o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial n.º 1.837.019/AL, que aprovou afastamento da cobrança por fração ideal quando esse modelo se demonstrar abusivo e gerador de enriquecimento ilegal.
O condomínio foi sentenciado a devolver os valores pagos a mais pelo proprietário e implementar um novo modelo de rateio das despesas condominiais.
Critérios para ratear a taxa de condomínio
Com base nesse entendimento, a juíza estabeleceu um critério para rateio de despesas do condomínio:
- Rateio igualitário: válido para despesas de contratações, administração, conservação das áreas comuns e manutenção de equipamentos de uso coletivo;
- Rateio por fração ideal: válido para fundo de obras e benfeitorias estruturais, seguro predial e consumo de água e gás, quando não houver medição individual.
O reconhecimento dessa separação pode, sim, impactar a realidade do mercado condominial, sobretudo na divisão das despesas do condomínio. Esse é o melhor momento para revisar o modelo de rateio atual com a orientação de um especialista.
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