A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991) define as regras das locações de imóveis urbanos e estabelece os direitos e deveres do locatário e do proprietário. Ela garante proteção jurídica, de forma que o inquilino tenha o uso tranquilo do imóvel, e orienta sobre responsabilidades como manutenção, pagamento de encargos e prazos contratuais.
A seguir, veja em detalhes como isso dá na prática, quais os principais direitos e deveres do locatário, as despesas envolvidas e as perguntas frequentes sobre o tema!
Principais direitos do locatário garantidos por lei
Mesmo sem ser proprietário do imóvel, o inquilino tem garantias legais protegidas pela Lei do Inquilinato. Entre elas está o direito ao uso pacífico do imóvel durante todo o contrato, caso cumpra suas obrigações.
O inquilino também deve receber o imóvel em boas condições de uso e segurança, com instalações funcionando adequadamente e estrutura preservada. Caso isso não seja cumprido, o locador é responsável por providenciar os reparos.
Outro ponto importante é o direito de preferência na compra do imóvel caso o proprietário decida vendê-lo. Para isso, deve haver comunicação formal, informando preço, condições e prazo para resposta.
Antes da entrega das chaves, é fundamental realizar uma vistoria de imóvel detalhada, registrando o estado da propriedade para evitar disputas futuras sobre conservação e danos.
Direito à manutenção do imóvel e reparos necessários
Os reparos estruturais, como conserto de infiltrações, problemas na rede elétrica ou troca de telhado, são responsabilidades do locador. O locatário não deve arcar com custos que envolvam a preservação da estrutura ou segurança do imóvel.
Se houver necessidade de reparo urgente e o proprietário não puder agir de imediato, o inquilino pode executar o serviço e solicitar reembolso, desde que guarde notas fiscais e comprove a urgência.
Quando a obra for realizada pelo locador e prejudicar o uso do imóvel, o locatário tem direito ao abatimento proporcional do aluguel durante o período da intervenção, conforme previsto na Lei do Inquilinato.
Direito de preferência na compra do imóvel
Quando o proprietário decide vender o imóvel, o locatário tem preferência na compra. O inquilino deve ser formalmente notificado sobre o preço, condições e forma de pagamento por escrito, garantindo transparência e prova documental.
O prazo legal para o inquilino se manifestar é de 30 dias a partir do recebimento da notificação. Caso aceite, a compra deve seguir exatamente as condições apresentadas.
Se o proprietário vender para outra pessoa sem respeitar o direito de preferência, a transação pode ser anulada judicialmente, desde que o inquilino comprove que tinha interesse e condições de compra.
Direito à devolução do depósito caução
O depósito caução é uma das garantias locatícias prevista na Lei do Inquilinato, que pode corresponder a até três meses de aluguel. Geralmente é utilizado para cobrir eventuais danos ao imóvel ou dívidas deixadas pelo locatário ao término da locação.
Se, ao final do contrato, não houver débitos pendentes nem danos além do desgaste natural de uso, o valor deve ser devolvido ao inquilino, acrescido da correção monetária quando aplicado em conta poupança.
A retenção parcial ou total da caução só é permitida quando o locador comprovar prejuízos ou contas não pagas, apresentando documentos e justificativas claras para evitar questionamentos.
Deveres e obrigações do locatário durante a locação
O locatário deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, evitando danos e mantendo a conservação em dia.
Também é fundamental comunicar imediatamente qualquer problema que comprometa a estrutura ou segurança, permitindo que reparos sejam feitos rapidamente e evitando agravamento de danos.
O uso do imóvel deve seguir estritamente o que está previsto no contrato. Por exemplo, se o imóvel foi alugado para fins residenciais, não pode ser utilizado como comércio sem autorização do locador.
Pagamento pontual do aluguel e encargos
O pagamento do aluguel deve ser feito rigorosamente na data estipulada no contrato. Atrasos podem gerar multa, juros e até ação de despejo, conforme previsto na Lei do Inquilinato.
Além do aluguel, é comum que o locatário arque com encargos como IPTU e condomínio, desde que estejam claramente previstos no contrato. O cumprimento dessas obrigações evita problemas judiciais e mantém uma boa relação com o locador.
- Leia também: quais as consequências da inadimplência condominial?
Conservação do imóvel e reparos de responsabilidade do inquilino
Durante a locação, o inquilino é responsável por pequenos reparos e manutenção de uso cotidiano, garantindo que o imóvel permaneça em boas condições. Isso inclui tarefas como trocar a resistência do chuveiro, realizar limpeza periódica, pintar paredes quando necessário e substituir peças ou acessórios danificados pelo uso normal.
O locatário também deve arcar com danos causados por mau uso, tanto por ele quanto por visitas, evitando que o imóvel sofra deterioração além do desgaste natural.
Cumprimento das regras do condomínio
O inquilino deve seguir o regimento interno e a convenção do condomínio, respeitando as normas de convivência, como horários de silêncio, regras de uso das áreas comuns e disposições de segurança.
Em caso de descumprimento, o locatário pode ser responsabilizado por multas aplicadas pelo condomínio, além de comprometer sua relação com vizinhos e administração. Uma postura colaborativa e respeitosa é essencial para manter a boa convivência e evitar conflitos.
Despesas da locação: o que cabe ao locatário pagar?
O locatário é responsável pelas despesas ordinárias, que são custos rotineiros para manter o imóvel e as áreas comuns do condomínio em funcionamento. Isso inclui limpeza, jardinagem, portaria, pequenos reparos e manutenções preventivas.
Já as despesas extraordinárias, como obras estruturais ou instalação de novos equipamentos no prédio, ficam a cargo do proprietário, pois estão ligadas à valorização do patrimônio.
Além disso, contas de consumo como água, luz, gás e internet são de responsabilidade do inquilino.
Quando e como o locatário pode rescindir o contrato?
O locatário pode encerrar o contrato antes do prazo estabelecido, mas, geralmente, deve pagar multa proporcional ao tempo restante. Geralmente, o valor corresponde a três meses de aluguel, calculados proporcionalmente ao período que faltava para o término da locação.
A Lei do Inquilinato prevê exceções, como mudança de trabalho para outra cidade ou transferência de emprego, desde que o locatário apresente comprovação documental.
Para evitar conflitos, é essencial que o cálculo da multa e as condições para rescisão estejam claramente descritos no contrato de aluguel, garantindo transparência para ambas as partes.
Perguntas frequentes sobre direitos e deveres do locatário
Posso sair do imóvel antes de 12 meses?
Sim, mas o locatário deve pagar a multa proporcional prevista no contrato, salvo nas exceções legais, como transferência de trabalho para outra cidade.
Quem paga o IPTU?
O IPTU pode ser pago pelo locatário se isso estiver expressamente previsto no contrato de aluguel. Caso contrário, a responsabilidade é do proprietário.
O locador pode entrar no imóvel sem minha autorização?
Não. O direito à posse e uso do imóvel durante o contrato é exclusivo do locatário. O proprietário só pode entrar com autorização ou em situações de urgência comprovada.
Posso fazer obras no imóvel?
Somente com autorização prévia do locador. Caso contrário, o inquilino pode ser obrigado a desfazer a obra ou arcar com custos de reposição.
E se o imóvel apresentar mofo ou infiltrações?
Problemas estruturais são de responsabilidade do locador. O inquilino deve comunicar imediatamente para os reparos serem feitos, podendo até solicitar abatimento do aluguel em casos que afetem o uso do imóvel.
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