A multipropriedade imobiliária é um modelo em que várias pessoas compartilham a posse de um mesmo imóvel, cada uma com direito a usá-lo por um período específico do ano.
Essa fração de tempo é registrada em cartório, garantindo segurança jurídica e direitos iguais a todos os proprietários. É uma alternativa para ter acesso a imóveis de alto padrão com custo reduzido, já que despesas e manutenção são divididas.
Como funciona a multipropriedade na prática?
Na multipropriedade, o comprador adquire uma fração de tempo do imóvel, registrada em cartório, que garante o direito de uso exclusivo nesse período. Esse formato permite acesso a imóveis de alto padrão com investimento proporcional ao tempo de uso.
A administração e manutenção ficam a cargo de uma empresa especializada em gestão condominial, que organiza reservas, mantém as áreas limpas e preservadas e gerencia todas as demandas operacionais
Todos os multiproprietários contribuem com taxas condominiais e operacionais, que cobrem despesas como manutenção, seguros e serviços gerais, garantindo o bom funcionamento do imóvel para todos os usuários.
Divisão de tempo e calendário de uso
A multipropriedade adota diferentes modelos de divisão de tempo. No formato de semanas fixas, o proprietário usa sempre o mesmo período a cada ano. Já nas semanas flutuantes, o uso é definido conforme a disponibilidade no calendário, permitindo mais flexibilidade.
O sistema de pontos é outra opção, em que cada fração corresponde a um número de pontos que podem ser usados para escolher datas e até trocar períodos com outros proprietários.
O calendário anual é organizado pela administradora do empreendimento, que também gerencia as reservas para evitar conflitos e garantir que todos tenham acesso justo ao uso do imóvel.
Divisão de despesas e custos operacionais
As despesas são rateadas entre todos os multiproprietários, incluindo condomínio, manutenção, limpeza e seguros. O cálculo geralmente é proporcional à fração de tempo adquirida.
Caso ocorram danos durante o uso, o responsável arca com o reparo. Reformas estruturais ou melhorias seguem as regras das áreas comuns, sendo discutidas em assembleia e custeadas proporcionalmente por todos os multiproprietários, garantindo a conservação e valorização do imóvel ao longo do tempo.
Multipropriedade x time sharing: são a mesma coisa?
Embora os termos sejam parecidos, multipropriedade e time sharing não são exatamente iguais. Ambos envolvem o uso compartilhado de um imóvel, mas a multipropriedade, prevista na Lei n.º 13.777/2018, concede ao comprador um direito real registrado em cartório, garantindo propriedade e uso exclusivo no período contratado.
O time sharing, por outro lado, é um modelo mais comercial, geralmente usado em resorts e hotéis, no qual o usuário adquire apenas um direito de uso por determinado período, sem registro como propriedade no cartório de imóveis.
No mercado, há variações híbridas que misturam características de ambos os formatos, mas é importante entender a diferença para evitar confusão jurídica e garantir segurança na compra.
Vantagens da multipropriedade
A multipropriedade vem ganhando espaço no mercado imobiliário por oferecer uma forma mais acessível e flexível de ter um imóvel de alto padrão. Entre os principais benefícios, destacam-se:
- acessibilidade para adquirir imóveis de luxo pagando apenas pela fração de tempo que será utilizada;
- flexibilidade de uso, com escolha de semanas fixas, flutuantes ou sistema de pontos, além da possibilidade de troca entre proprietários ou locação do período;
- divisão de custos, com manutenção, condomínio e impostos compartilhados entre todos os donos, reduzindo o impacto financeiro individual;
- segurança jurídica amparada pela Lei n.º 13.777/2018, que garante regras claras para compra, uso e registro da propriedade;
- potencial de valorização, afinal, imóveis bem localizados podem se valorizar ao longo do tempo, aumentando o retorno em caso de venda da fração.
Desvantagens e riscos da multipropriedade
Apesar de ser um modelo atrativo para quem busca acesso a imóveis de alto padrão, a multipropriedade imobiliária apresenta desafios que precisam ser avaliados antes da compra.
- Uso limitado no ano: o acesso ao imóvel é restrito ao período adquirido, o que pode ser um problema para quem deseja flexibilidade total;
- Custos contínuos mesmo sem uso: taxas de condomínio, manutenção e serviços são cobradas o ano todo, mesmo que o imóvel não seja utilizado;
- Conflitos entre multiproprietários: são comuns quando não há atenção à harmonia condominial, especialmente em divergências sobre conservação, uso e reservas;
- Dificuldade de revenda: nem todos os empreendimentos têm mercado ativo para revenda de cotas, o que pode tornar a saída do investimento mais lenta.
Esses fatores mostram que, assim como qualquer investimento imobiliário, é essencial analisar o contrato com atenção e, se possível, contar com assessoria jurídica especializada para evitar surpresas.
Aspectos legais da multipropriedade no Brasil
A Lei n.º 13.777/2018 regulamentou oficialmente a multipropriedade no Brasil, inserindo dispositivos no Código Civil e na Lei de Registros Públicos para permitir o registro de imóveis nesse formato.
Com ela, cada coproprietário passou a ter sua fração de tempo registrada em cartório, com matrícula própria, garantindo segurança jurídica e clareza nas regras de uso.
Antes desta lei, contratos de multipropriedade eram firmados apenas entre as partes, o que gerava insegurança quanto a direitos, deveres e validade frente a terceiros. Agora, há normas claras sobre administração, uso e divisão de despesas, definindo inclusive o papel do síndico na mediação de conflitos e na gestão da multipropriedade.
Direitos e deveres dos multiproprietários
Os multiproprietários têm direito ao uso exclusivo do imóvel no período adquirido, conforme o calendário definido no contrato ou regulamento interno. Também podem alugar, trocar ou vender sua fração, desde que respeitadas as regras do empreendimento e eventuais preferências de outros coproprietários.
Já as obrigações incluem pagar em dia as taxas condominiais e custos operacionais, conservar o imóvel durante o uso e cumprir as normas estabelecidas para evitar conflitos.
Há limitações de uso, como não ultrapassar o período contratado e não realizar reformas estruturais sem aprovação. O descumprimento pode gerar multas ou até perda temporária do direito de uso.
Registro e documentação
O registro da fração de multipropriedade é feito em cartório de registro de imóveis, criando uma matrícula individual para cada cota. Esse procedimento garante a segurança jurídica e permite a comercialização independente de cada fração.
Documentos comuns para compra e venda incluem:
- escritura pública ou contrato de compra e venda;
- certidões negativas do imóvel e do vendedor;
- comprovantes de quitação de taxas e tributos;
- documento de identificação e CPF das partes.
A transferência de titularidade segue os mesmos trâmites de um imóvel convencional, com recolhimento de ITBI e averbação no cartório competente.
Multipropriedade como investimento: vale a pena?
O retorno vem da valorização do imóvel somado do aluguel do seu período. A renda depende de ocupação, diária praticada e sazonalidade, enquanto os custos (condomínio, operação, administração, impostos) reduzem o ganho. A liquidez tende a ser menor do que em outros ativos.
Comparando: FIIs oferecem renda mais estável, alta liquidez e diversificação, mas sem uso próprio. Já a multipropriedade entrega experiência e potencial de valorização do empreendimento, com renda variável e regras de uso.
Comparação com imóvel inteiro: a compra integral exige alto capital e custos totais, porém dá liberdade total de uso/locação. A multipropriedade tem ticket menor e gestão profissional, mas janelas de uso e regras rígidas.
Perfil ideal para investir em multipropriedade
O modelo é mais vantajoso para famílias que viajam com frequência para o mesmo destino e preferem garantir hospedagem em um imóvel de alto padrão, sem arcar com o custo integral de compra e manutenção.
Também atende investidores que buscam diversificação no portfólio e modelos inovadores de uso, como a moradia como serviço, mantendo baixo custo inicial e gestão profissional, evitando preocupações com administração direta.
Além disso, é atrativo para quem valoriza experiência e lazer mais do que liquidez, já que a revenda pode ser mais lenta.
Aspectos tributários da multipropriedade
Na multipropriedade imobiliária, o IPTU é calculado com base no valor total do imóvel e dividido proporcionalmente entre os proprietários, de acordo com a fração adquirida.
Na compra, incide o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), calculado sobre o valor da fração, e, na venda, pode haver Imposto de Renda sobre o ganho de capital, caso haja valorização.
Se a fração for alugada, o multiproprietário deve declarar o rendimento e recolher os tributos correspondentes, como qualquer locação tradicional, observando a legislação municipal e federal.
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