Os condomínios brasileiros não são considerados pessoas jurídicas e não geram renda própria, portanto, não se enquadram para fins tributários, como contribuintes. Apesar disso, existem impostos que o condomínio deve pagar, por substituição tributária, relacionados às atividades de contratação de prestadores de serviços e funcionários.
Continue a leitura para ver mais informações sobre os impostos pagos pelo condomínio e suas obrigações fiscais e tributárias.
Quais os impostos que um condomínio deve pagar?
No Brasil, os condomínios devem pagar:
- FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço);
- INSS (Instituto Nacional do Seguro Social);
- PIS/PASEP sobre a folha de pagamento;
- CONFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social);
- CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido);
- ISS ou ISSQN (Imposto Sobre Serviços, de Qualquer Natureza).
Os condomínios são expressamente isentos de Imposto de Renda. Quando o condomínio, por alguma razão, recebe dinheiro que não seja de taxa de condomínio, mas proveniente de outras atividades comerciais, como aluguel da fachada do prédio para um outdoor publicitário, quem precisa declarar essa renda são os condôminos, proporcionalmente.
Qual a tributação de um condomínio?
Ainda que os condomínios precisem de uma inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), eles não são considerados contribuintes e não se enquadram em regimes tributários como Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real.
Principais impostos relacionados aos funcionários do condomínio
Os impostos sobre salário são aplicados diretamente na folha de pagamento e servem para o governo cobrir eventuais necessidades e direitos do trabalhador, como auxílio-doença, licença-maternidade ou aposentadorias.
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)
O FGTS é um direito de todos os trabalhadores com carteira assinada e compõe um fundo de reserva de segurança em caso de demissão, compra de bens de grande valor (veículos, imóveis) ou durante uma crise.
O desconto salarial é de 8%. Os valores são recolhidos pelo empregador até o dia 20 e depositados na conta de FGTS do empregado até o 7º dia do mês seguinte.
INSS (Instituto Nacional do Seguro Social)
A contribuição do INSS é obrigatória para funcionários com carteira assinada, e facultativa para profissionais autônomos e síndico do condomínio.
O desconto em folha de pagamento varia entre 7,5%, 9%, 12% e 14% para funcionários contratados, ou 11% e 20% em contribuições facultativas.
Todos os descontos, sem exceção, precisam estar claramente discriminados em folha de pagamento.
PIS/PASEP sobre a folha de pagamento
O imposto do PIS/PASEP serve para financiar o seguro-desemprego e abono salarial. O desconto na folha de pagamento é de 1% do salário, pago mensalmente pelo empregador.
Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF)
Embora o condomínio não precise declarar seu próprio imposto de renda, o IR dos funcionários deve ser declarado pela administradora. O valor que será retido na fonte é calculado com base na tabela do IRRF, atualizada anualmente pela Receita Federal.
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Impostos incidentes sobre serviços contratados pelo condomínio
Ao contratar serviços, o condomínio deve exigir a emissão de nota fiscal e observar as obrigações trabalhistas dos empregados para evitar autuações.
Contudo, para alívio dos administradores, existem poucos impostos que incidem sobre os serviços contratados pelo condomínio. Confira a seguir!
ISSQN (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza)
É um tributo municipal que incide sobre a prestação de serviços de limpeza, manutenção, segurança, portaria, jardinagem, controle de elevadores e outros contratados por condomínios.
A retenção e o recolhimento da alíquota de 2% a 5% do ISS pode ser feita pelo próprio condomínio, conforme especificações das leis municipais, principalmente se o prestador de serviço for de outro município ou não tiver uma inscrição no seu município.
INSS (Previdência Social)
As contratações de prestadores de serviços com empregado retem 11% sobre o valor bruto da nota fiscal ou recibo para contribuição previdenciária mais o INSS patronal (contribuição obrigatória para empresas, exceto MEI sem empregados).
PIS, COFINS e CSLL em serviços terceirizados
O condomínio deve reter 4,65% de notas fiscais iguais ou acima de R$ 215,05 referente às contribuições sociais do PIS, COFINS ou CSLL, exceto para empresas prestadoras de serviços que optam pelo Simples Nacional.
Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) sobre serviços
A retenção do IRRF sobre serviços só acontece em casos específicos, como pagamento de pessoas físicas com rendimentos sujeitos à retenção ou contratação de serviços cuja retenção é orientada por leis específicas.
Neste caso, o condomínio deve informar via DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte) o pagamento de salários e demais rendimentos sujeitos à retenção.
Importante: A DIRF será extinta a partir de 2026, quando a declaração terá que ser feita através do eSocial (Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas) e pelo EFD-Reinf.
Como declarar condomínio pago no Imposto de Renda?
Os moradores do condomínio não precisam declarar o valor pago de condomínio na sua declaração de Imposto de Renda como despesa dedutível, afinal, a taxa condominial não é uma despesa que o contribuinte pode abater no IR.
No entanto, os condôminos podem declarar, para fins de aumento ou atualização do valor do bem, o montante pago a título de investimento em melhorias no condomínio, desde que todas as despesas possam ser comprovadas, quando necessário.
Por que condomínios não pagam alguns impostos?
A atividade do condomínio não tem fins lucrativos devido à natureza do empreendimento, que não envolve geração de renda ou comercialização de produtos. Logo, os condomínios não declaram Imposto de Renda, não têm incidência de ICMS e são isentos de inscrição estadual.
“E quanto aos condomínios com mini mercado, não há incidência de ICMS?” Essa é uma excelente pergunta! Ter um ecossistema de serviços no condomínio oferece muitas comodidades aos moradores, mas toda a logística do mini mercado é conduzida por uma empresa terceirizada. O condomínio contrata e cede o espaço para comércio, mas a obrigação é somente verificar a regularidade do serviço contratado.
Outro ponto relevante é que todos os valores arrecadados são usados para cobrir despesas da própria rotina condominial: contratação de funcionários, reparos e manutenções do condomínio, pagamento de serviços contratados e outras atividades.
Por fim, temos o PIS/COFINS, que não é aplicado sobre o faturamento do condomínio. Ele é aplicado somente sobre a folha de pagamento dos funcionários.
Responsabilidades do síndico e da administradora quanto aos impostos
Síndico e administradora desempenham papéis complementares na gestão fiscal e tributária do condomínio.
A administradora auxilia no pagamento, recolhimento, emissão e organização de documentos, além de elaborar relatórios e executar as obrigações fiscais.
O síndico, por sua vez, apresenta a prestação de contas aos moradores, supervisiona a documentação e garante o cumprimento das obrigações para evitar multas e responsabilidade civil ou criminal.
Por meio da tecnologia BRCondos, síndico e administradora contam com um sistema confiável para uma gestão fiscal eficiente e o controle financeiro do condomínio.
| Responsabilidade | Síndico | Administradora |
|---|---|---|
| Cadastro e atualização do CNPJ | Sim, o síndico deve cadastrar e manter as informações atualizadas. | A BRCondos oferece apoio em registro e atualização do CNPJ. |
| Recolhimento de tributos (INSS, ISS, PIS, COFINS, IPTU) | A responsabilidade é do condomínio, representado pelo síndico. | Executa pagamentos e recolhimentos. |
| Emissão e controle de notas fiscais | Supervisiona e exige documentação. | Realiza emissão e organização documental. |
| Prestação de contas | Obrigado a apresentar e explicar sobre ganhos e despesas do condomínio. | Apoia na elaboração e organização da prestação de contas. |
| Fiscalização da gestão | Responsabilidade do condomínio, representado pelo síndico. | Responsável pela execução |
| Responsabilidade por irregularidades civis/criminais | A responsabilidade é sempre do condomínio, representado pelo síndico, salvo as exceções onde o dano é causado por falhas do próprio síndico. | Geralmente limitada à execução. |
Como evitar problemas fiscais e tributários no condomínio?
A rotina tributária representa uma dor de cabeça para muitas organizações porque envolve tanto entender os termos e obrigações legais quanto adotar boas práticas para manter uma boa gestão financeira e contábil do condomínio.
Por onde começar a organização:
- Compreenda suas obrigações: saiba quais são os tributos e contribuições a serem pagos e declare as retenções feitas sobre pagamentos de serviços prestados;
- Registre e controle as receitas e despesas: anote todas as entradas e saída de caixa, guarde comprovantes fiscais, recibos e contratos;
- Exija a emissão de notas fiscais: a falta de NF aumenta o risco de autuação fiscal para o condomínio, portanto, é seu dever solicitar um documento formal para fins de comprovação e regularização tributária;
- Prestação de contas: apresente relatórios financeiros claros e assinados em assembleias para cumprir os termos do Código Civil (art. 1.348, inciso VIII) e reforçar a transparência e controle;
- Utilize a tecnologia a seu favor: manter o registro somente em papel representa um risco a longo prazo, pois os documentos perdem tinta, rasuram ou somem com o tempo. Para sua segurança, anexe uma cópia digital no seu aplicativo BRCondos;
- Garanta a regularidade do CNPJ: ainda que não atuem como empresa, todo condomínio deve se inscrever no CNPJ e manter o cadastro regular.
A legislação está em constante atualização para abranger novos processos, tecnologias ou mudanças de comportamento social. Algumas dessas transformações impactam diretamente na rotina condominial.
Acompanhe portais de notícias para ficar a par das mudanças nas leis municipais, estaduais e federais. Busque uma assessoria contábil, tributária ou jurídica para cumprir as exigências corretamente, prevenir prejuízos financeiros e preservar os recursos do condomínio. Consulte um profissional da sua cidade.
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As preocupações envolvendo recursos financeiros e cumprimento de obrigações fiscais ou tributárias podem ser discutidas (e votadas) via Assembleia Virtual com muita praticidade.
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