O advogado condominial é um perito em direito condominial, com conhecimento em leis que regulam as relações jurídicas entre proprietários, inquilinos, síndicos e administradores do condomínio. Seu objetivo é mediar interesses, orientar com fundamento legal, preservar os direitos coletivos e os interesses do condomínio.
Continue a leitura para aprofundar nas características dessa profissão e entender as regras, os direitos e as obrigações que refletem direta e significativamente na vida em condomínio.
Quais são as leis que regem o direito condominial?
O direito condominial brasileiro é orientado por um conjunto de leis específicas e complementares que ditam normas para a boa convivência, administração e funcionamento dos condomínios. Confira as principais leis!
Código Civil
Os artigos 1314 a 1358 do Código Civil definem as regras para fundos, direitos e deveres dos moradores, proprietários e administradores, bem como as obrigações do síndico, penalidades por descumprimento das normas e outras providências.
Lei do Condomínio
Mais antiga que o Código Civil, a Lei do Condomínio aborda temas fundamentais e detalha conceitos mencionados no CC, como as regras da convenção, regimento interno e assembleia, despesas do condomínio, seguro condominial e outros pontos relevantes.
Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato é a principal reguladora das relações de locação de imóveis urbanos (exclusivamente) no Brasil. Ela dita os direitos e deveres e prevê mecanismos de proteção tanto para locadores (proprietários) quanto locatários (inquilinos).
Dentre os temas tratados pela Lei, encontramos informações importantes sobre a função das despesas ordinárias e extraordinárias, regras da rescisão contratual, ação de despejo, bem como os prazos, garantias e procedimentos para cumprir as obrigações.
Quais são os direitos e deveres dos condôminos?
As obrigações dos proprietários e inquilinos podem variar entre condomínios dependendo das decisões da convenção. No entanto, existem regras básicas previstas na legislação que devem ser respeitados para uma boa convivência.
Direitos dos condôminos
Os direitos dos condôminos são mencionados no artigo 1.335 do Código Civil. Ele garante aos proprietários os direitos de:
- Usar, desfrutar e dispor de sua unidade/posse;
- Usar as áreas comuns do condomínio, respeitando a coletividade;
- Votar e participar de assembleias gerais, eventualmente representados pelos inquilinos, desde que as contribuições estejam regulares.
Deveres dos condôminos
Os deveres dos condôminos são mencionados no artigo 1.336 do Código Civil, e incluem:
- Contribuir para as despesas do condomínio;
- Respeitar normas previstas em convenção e regimento interno;
- Não realizar obras que comprometam a segurança ou a estética do prédio;
- Zelar pelo sossego, salubridade e segurança da coletividade.
Como funciona a administração condominial?
A administração de condomínios é a atividade de gerenciar tudo que mantém o empreendimento funcionando adequadamente, protegendo o patrimônio.
Existem alguns personagens importantes na administração do condomínio:
- Síndico: pessoa (moradora ou profissional) eleita para representar o condomínio;
- Subsíndico (opcional): auxilia e substitui o síndico em sua ausência;
- Conselho fiscal: grupo de condôminos eleitos em assembleia que fiscaliza as contas do condomínio;
- Administradora: empresa contratada para apoiar o síndico nas questões burocráticas, financeiras, fiscais, trabalhistas e contratações do condomínio.
Como a maior rede de administradoras de condomínios do Brasil, a BRCondos apoia estrategicamente ao entregar suporte, tecnologia moderna e ferramentas integradas que ampliam o sucesso da gestão condominial.
Direito condominial e locação: quais as regras?
As regras de locação urbana são definidas pela Lei do Inquilinato, que prevê responsabilidades para locadores e inquilinos.
São direitos e deveres dos locadores (proprietários):
- Entregar o imóvel em condições adequadas para uso;
- Responder pelo pagamento de despesas extraordinárias do condomínio;
- Garantir que o inquilino respeite as normas do condomínio;
- Participar e votar em assembleias do condomínio;
- Ser responsáveis por multas e infrações cometidas pelo inquilino em relação ao condomínio, resolvendo a questão entre as partes conforme o contrato de locação.
E são direitos e deveres dos locatários (inquilinos):
- Usar áreas comuns do condomínio;
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
- Se responsabilizar pelas despesas ordinárias;
- Cumprir o regulamento interno e convenção;
- Participar das assembleias, sem direito a voto, exceto na eleição de síndico e assuntos de interesse direto do seu contrato;
- Não modificar o imóvel sem autorização, nem causar danos.
Ademais, a Lei do Inquilinato fala sobre o tempo de contrato para uso residencial (prática comum: 30 meses), possibilidade de restrição para locações por temporada ou de curta duração de acordo com a decisão em assembleia, e limites para locações inferiores a 90 dias, fundamentado em decisões do STJ.
O que o direito condominial diz sobre obras e reformas?
Reformas em unidades privadas devem respeitar as normas do condomínio e não comprometer a estrutura do edifício. Obras em áreas comuns requerem aprovação em assembleia de condomínio. Autorização prévia é essencial para evitar problemas legais.
Como a assembleia de condomínio funciona?
A assembleia de condomínio é o fórum onde os condôminos discutem e deliberam sobre questões importantes. As decisões são tomadas por votação, respeitando os quóruns estabelecidos. É fundamental para a gestão democrática e transparente do condomínio.
Direito condominial e inadimplência: como agir?
O direito condominial prevê diversos mecanismos para proteger o interesse coletivo do condomínio. Em caso de inadimplência dos moradores, aplica-se o seguinte processo:
- A notificação é enviada ao morador inadimplente, detalhando o débito, prazo para regularização e possíveis negociações da dívida ativa;
- Uma multa de até 2% sobre o valor devido, juros moratórios de 1% ao mês e a correção monetária são aplicáveis conforme previsão do Código Civil e da convenção;
- A cobrança extrajudicial é mediada por um advogado condominial;
- Persistindo a inadimplência, o condomínio deve ajuizar ação de cobrança judicial e execução.
Até que a situação seja regularizada, um condômino inadimplente perde o direito de votar ou participar da assembleia, mas não pode ser impedido de usar seu imóvel ou serviços essenciais, como o abastecimento de gás.
Casos extremos de inadimplência podem resultar em penhora de bens e até leilão do imóvel para quitar as dívidas acumuladas, sempre respeitando o direito à ampla defesa do devedor.
O que faz um advogado condominial?
O papel do advogado condominial é oferecer direção jurídica, elaborar e analisar documentos oficiais, prevenir desordem e defender os interesses do condomínio.
Diferente do advogado do direito imobiliário, orientado às relações jurídicas de propriedade (compra, venda, locação e financiamento de imóveis), um advogado do direito condominial dá suporte em relações entre moradores e administradores de condomínios.
O advogado do condomínio também orienta processos importantes, como a aplicação de advertências, contestação de multas e até representação em audiências judiciais.
Especialistas de outros ramos do direito, como trabalhista ou tributarista, complementam a rotina administrativa e aumentam a segurança legal em cada decisão.
Principais áreas de atuação do advogado especialista em condomínios
Um advogado especialista em direito condominial tem conhecimento para atuar em diversas atividades: consultoria jurídica preventiva, elaboração e revisão de documentos, aplicação de penalidades, mediação de conflitos e muito mais.
Assessoria jurídica preventiva para condomínios
A assessoria jurídica contribui para garantir a conformidade legal em decisões do síndico, atos administrativos e até assembleias, respeitando os direitos individuais e coletivos. O assessor auxilia o síndico, conselho administrativo e funcionários do condomínio para prevenir problemas na rotina condominial.
Além disso, a assessoria contribui durante a contratação de novos fornecedores, analisando novos termos ou já existentes, entre outras medidas que protegem recursos do condomínio a longo prazo.
Elaboração e revisão de convenção e regimento interno
A convenção e o regimento interno podem ser alterados por decisão unânime da assembleia. É fundamental a participação de um advogado do condomínio para direcionar, analisar e revisar os termos da nova documentação.
Participar um especialista em redação e revisão de documentos oficiais garante o cumprimento das leis e elimina possíveis ambiguidades ou erros de interpretação.
Assessoria em assembleias condominiais
Você sabia que um representando legal do condomínio pode ser convidado para participar de uma assembleia? Sob orientação do especialista, o síndico ou subsíndico recebe amparo legal em decisões, auxílio na elaboração de atas e até garantia de que as resoluções em assembleias não serão anuladas por falha processual.
Cobrança de taxas condominiais e inadimplência
Não é raro ouvir reclamações sobre histórico de inadimplência em condomínios. Sem uma resposta rápida e apropriada, a saúde financeira do condomínio fica comprometida.
Faz parte da atividade dos advogados recorrerem judicialmente para o contribuinte inadimplente quitar as dívidas com o condomínio.
Mediação de conflitos entre condôminos
Morar em condomínio tem seus desafios. Enquanto temos aquele morador ou pets que fazem barulho fora de hora de um lado, do outro, encontramos vizinhos em debates recorrentes sobre o cumprimento das regras do condomínio.
Nestes casos, a primeira ação é sempre do síndico do condomínio. É ele quem escuta e busca uma conciliação entre os moradores. Porém, dependendo da complexidade e gravidade da situação, um advogado é capaz de dirigir e intermediar a resolução, ou encaminhar o caso para análise das autoridades.
Quando contratar um advogado condominial?
Buscar apoio jurídico de um advogado condominial é recomendável para garantir, por exemplo, apoio em questões como inadimplência, disputas internas, elaboração e revisão de documentos.
No contexto condominial, enquanto o síndico acompanha a rotina administrativa e busca harmonia entre os moradores, a missão do advogado condominial é direcionar a gestão e contribuir para que desentendimentos não virem processos cada vez mais custosos.
Situações complexas que não podem ser resolvidas de forma amigável devem ser direcionadas para avaliação extrajudicial. Nesse cenário, um advogado ajuda na formalização dos autos do processo em Tribunais de Justiça.
Problemas jurídicos comuns em condomínios
Os condomínios frequentemente enfrentam problemas jurídicos por conta de problemas como obras irregulares, perturbação do sossego e uso indevido de áreas comuns.
Obras realizadas sem autorização podem comprometer a segurança do prédio. O advogado pode atuar orientando sobre a necessidade de seguir regulamentos e, em casos de infração, intercedendo para a paralisação das atividades irregulares.
A perturbação do sossego, provocada por ruídos excessivos ou festas em horários inconvenientes, pode ser solucionada por meio da elaboração e revisão de normas internas, além de mediação e, se necessário, ações judiciais contra os infratores.
Quanto ao uso indevido das áreas comuns, o advogado pode revisar a convenção e o regulamento do condomínio para tornar as regras mais claras e justas, intervindo em situações de desrespeito reiterado por meio de cartas de advertências ou ações judiciais para garantir o cumprimento dessas normas.
Assim, sua atuação abrange tanto a prevenção quanto a resolução de conflitos, promovendo um ambiente condominial mais harmonioso.
Consequências de não ter assessoria jurídica adequada
Sem uma assessoria jurídica qualificada, o condomínio arrisca cometer infrações contra as leis vigentes, causando novos litígios, arriscando o financeiro, entre tantas outras consequências.
Tem observado problemas delicados que impactam negativamente em direitos dos moradores ou empregados, na vida financeira ou no patrimônio do condomínio? Esses são sinais de alerta que indicam a necessidade de buscar uma consultoria jurídica.
Diferença entre administradora de condomínios e advogado condominial
A diferença entre administradora de condomínios e advogado condominial está na natureza e função dos serviços prestados por cada entidade.
Cabe a administradora do condomínio apoiar o síndico em gestão financeira, operacional e de pessoal. As tarefas podem incluir a cobrança e controle de taxas condominiais, gestão de contratos, administração de funcionários e organização de assembleias.
Complementando os serviços já mencionados, a BRCondos ainda oferece a tecnologia que os condôminos precisam para dar suporte às atividades condominiais, incluindo módulos dedicados às reservas de áreas comuns, registro de pets, senhas temporárias para acesso ao condomínio e muito mais.
Finalmente, um advogado do condomínio agrega valor com assessoria jurídica e representação legal. O suporte acontece principalmente na elaboração e revisão de documentos, consultoria jurídica preventiva e estratégica, intervenção em disputas envolvendo moradores ou terceiros, e na representação em audiências judiciais.
Essa parceria entre especialistas dá força ao condomínio, especialmente em decisões que espelham sobre todos que giram em torno desse fascinante ecossistema.
A BRCondos entrega soluções integradas para administração do seu condomínio!
Nossos sistemas integrados permitem que os condôminos acessem relatórios de prestação de contas, comunicados, livro de ocorrências online e até realizar assembleias virtuais com participação remota de um advogado.
A tecnologia BRCondos facilita a prestação de contas transparente, acesso à documentação 24/7, aprovações de serviços administrativos online e a gestão online integral dos condomínios. Todas as ferramentas que você precisa em um lugar.
Em suma, oferecemos suporte direto aos síndicos e moradores do condomínio para preservar o equilíbrio e clima amigável entre seus dependentes.
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